Kiedy inwestor może odmówić odbioru robót budowlanych?

Odbiór obiektu będącego przedmiotem umowy o roboty budowlane jest momentem kulminacyjnym współpracy pomiędzy wykonawcą a inwestorem. Nie ma co się zatem dziwić, że czynność odbioru robót budowlanych niejednokrotnie budzi wiele emocji, a co za tym idzie – wątpliwości i zastrzeżeń prawnych. Każda ze stron chce maksymalnie zabezpieczyć swoje interesy. Może się zatem zdarzyć, że inwestor nie będzie chciał dokonać odbioru obiektu budowlanego. Ma on do tego prawo, ale tylko w określonych, wyjątkowych sytuacjach. W dzisiejszym wpisie chciałbym poruszyć właśnie ten temat, czyli możliwość odmówienia odbioru prac przez inwestora.

Co mówią na ten temat przepisy?

Myślę, że w pierwszej kolejności warto przytoczyć art. 647 kodeksu cywilnego:

Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Przytoczny artykuł będzie punktem wyjścia do dalszych rozważań na temat możliwości odmowy odbioru robót budowlanych. Zawiera on bowiem obowiązki stron umowy o roboty budowlane, które mają duże znaczenie w przypadku próby odmówienia odbioru obiektu budowlanego.

Jak możemy przeczytać, wykonawca musi oddać obiekt, który jest:

• przewidziany w umowie (czyli posiada specyfikacje i właściwoości określone w umowie),
• wykonany zgodnie z projektem oraz zasadami wiedzy technicznej.

Z drugiej strony, inwestor jest zobowiązany do odebrania obiektu. W tym przedmiocie przepisy nie wprowadzają żadnego warunku, czy odstępstwa. Można zatem wnioskować, że odbiór obiektu jest obowiązkowy bez względu na okoliczności, czy wady.

Jednakże sądy na przestrzeni lat wiele razy musiały zmierzyć się z tym zagadnieniem. Sam fakt, że przepisy nie regulują tej kwestii nie oznacza, że na tym tle nie będą pojawiały się żadne spory między stronami.

Naruszenie przez wykonawcę ww. wymagań dot, obiektu, w pewnych okolicznościach, może skutkować możliwością odmowy odbioru robót przez inwestora. Taki wniosek płynie z orzeczeń, które szczegółówo opiszę poniżej.

Wada musi być istotna

Sądy doszły do wniosku, że inwestor może odmówić odbioru prac budowlanych tylko, gdy wykonany obiekt posiada wady istotne. Należy również pamiętać, że nawet mając świadomość istnienia takich wad, inwestor musi umówić się z wykonawcą na odbiór prac i ewentualnie w jego trakcie wskazać te wady i odbioru odmówić.

Pozostaje jednak pytanie, kiedy wada obiektu budowlanego jest istotna?

W tej kwestii sądy odwołują się najczęściej do zacytowanego przeze mnie powyżej art. 647 kodeksu cywilnego. Jak stwierdził Sądy Najwyższy w wyroku II CSK 476/12, wada istotna to taka, gdy:

• obiekt będący przedmiotem umowy o roboty budowlane jest wykonany niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej lub
• jego wady są na tyle istotne, że nie nadaje się on do użytkowania.

Wada, która uprawnia inwestora do odmówienia odbioru prac budowlanych musi uniemożliwiać czynienie właściwego użytku z przedmiotu robót, wyłączać ich normalne wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo odbierać im cechy właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie, istotnie zmniejszając ich wartość.

Co z wadami nieistotnymi?

Jeżeli inwestor dokona odbioru prac budowlanych, automatycznie z mocy prawa jest zobligowany do zapłaty wynagrodzenia. Może się jednak zdarzyć, że obiekt w dalszym ciągu posiada wady. Jednak mogą to być takie wady, które nie uzasadniają odmowy odbioru prac budowlanych.

W takiej sytuacji, już po odbiorze prac, inwestor musi zapłacić należne wynagrodzenie, natomiast usunięcia pozostałych wad może żądać z tytułu rękojmi. Jak wskazuje art. 656 kodeksu cywilnego do rękojmi za wady wykonanego obiektu stosuje się odpowiednio przepisy umowy o dzieło. Wynika z tego, że inwestor, już po odbiorze prac budowlanych oraz zapłacie należnego wynagrodzenia może żądać:

• usunięcia wad obiektu, wyznaczając w tym celu wykonawcy odpowiedni termin, albo
• obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku do zaistniałej wady (to samo żądanie przysługuje w momencie, gdy wykonawca nie usunie wad w powyżej wyznaczonym terminie).

Jak prawidłowo dokonać odbioru prac?

Wszelkie wady – istotne i nieistotne muszą zostać wyraźnie wskazane przez inwestora i ujęte w protokole sporządzonym podczas odbioru prac. Prawo nie określa wymogów, jakie musi spełniać ten dokument. Z pewnością w interesie stron jest to, aby dokument był maksymalnie precyzyjny. W taki sposób unikną one ewentualnych nieścisłości i nieporozumień. Może się jednak zdarzyć, że inwestor uzna pewną wadę za istotną, a wykonawca za nieistotną. W takiej sytuacji można tylko i wyłącznie posiłkować się orzeczeniami sądów, bowiem – jak już pisałem – brak jest przepisów odnoszących się do takiej sytuacji.

***

Mam nadzieję, że artykuł okazał się dla Ciebie przydatny. Jeżeli tak było, polub moją stronę na Facebooku – Adwokat Kamil Wasilewski. Dla Ciebie to tylko chwila, a dla mnie potwierdzenie, że moja praca jest wartościowa i przydatna. Jeżeli masz jakieś pytania odnośnie wpisu, służę pomocą.