Najem okazjonalny zyskuje na popularności z każdym rokiem. To szczególna forma wynajmowania mieszkań. Procedura związana z poprawnym sporządzeniem umowy jest bardziej skomplikowana, niż ta dotycząca zwykłego najmu. W dzisiejszym artykule odpowiem na następujące pytania:

  • Czym różni się umowa najmu okazjonalnego od klasycznej umowy najmu?
  • Czy każdy może stać się najemcą lokalu, wykorzystując taką formę umowy?
  • Jakie korzyści dla wynajmującego przewiduje najem okazjonalny?

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny to szczególny rodzaj najmu. Najem okazjonalny zapewnia właścicielom nieruchomości skuteczną ochronę przed nieuczciwymi najemcami. W porównaniu do zwykłej umowy najmu, prawa lokatorów są ograniczone na rzecz właścicieli. W odróżnieniu od zwykłej umowy, najem okazjonalny umożliwia właścicielowi eksmisję trudnego lokatora.

Umową najmu okazjonalnego jest umowa dotycząca zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Nie ma możliwości sporządzenia ważnej umowy najmu okazjonalnego dla lokalu usługowego.

Jak skonstruować umowę najmu okazjonalnego?

Poniżej przedstawiam listę podstawowych elementów umowy najmu okazjonalnego:

  • tytuł, data i miejsce zawarcia umowy;
  • strony umowy – wynajmującym może być właściciel lokalu, o ile jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Najemcą może być wyłącznie osoba fizyczna, gdyż tylko ta ma potrzeby mieszkaniowe;
  • przedmiot umowy – w tej formie umowy może to być wyłącznie lokal mieszkalny. Należy opisać jego właściwości fizyczne – powierzchnię, ilość pomieszczeń, stan użytkowy, numer księgi wieczystej. Można dodać także w załączniku plan lokalu;
  • czas trwania – termin obowiązywania umowy dotyczącej najmu okazjonalnego musi być ściśle określony i nie może przekraczać 10 lat. Po upływie tego terminu można przedłużyć ją o kolejne 10 lat. Bezskuteczne będzie postanowienie, które przewiduje automatyczne przedłużenie się umowy najmu okazjonalnego. Wprowadzenie jasno określonego terminu ma na celu umożliwienie „odzyskania” lokalu przez wynajmującego w przypadku np. trudnych relacji z najemcą.
  • forma – umowa o najmie  jest ważna wyłącznie, gdy strony sporządzą ją w formie pisemnej. Wszelkie nowe ustalenia powinny być sporządzone w formie aneksu pod rygorem nieważności;
  • czynsz – umowa powinna jasno określać wysokość czynszu, formę płatności (przelew, gotówka) oraz jej termin. Wszelkie zmiany dotyczące np. wzrostu kosztów związanych ze śmieciami, wodą czy gazem powinny być aktualizowane w umowie w formie pisemnej. Wynajmujący nie może podwyższyć czynszu bez powodu. Dodatkowo umowa powinna jasno wskazywać, czy opłata zawiera w sobie czynsz administracyjny, czy będzie on dodatkowo płatny;
  • kaucja – wynajmujący może w umowie zamieścić postanowienie o konieczności wpłaty kaucji przed wprowadzeniem się do lokalu. Stanowi ono zabezpieczenie wynajmującego w przypadku zaległego czynszu, czy strat związanych z wyrządzoną przez najemcę szkodą. Prawo reguluje, że nie może przekraczać 6-krotności miesięcznego czynszu – zwykle stanowi jego 2-krotność;
  • warunki wypowiedzenia – dla wynajmującego najkorzystniejszym rozwiązaniem będzie określenie możliwie jak najdłuższego terminu wypowiedzenia. Cel najemcy jest dokładnie przeciwny. Należy więc ustalić okres wypowiedzenia w formie kompromisu, który obie strony mogą zaakceptować;

Najem okazjonalny – dodatkowe dokumenty

Dla ważności umowy niezbędne jest dołączenie oświadczenia najemcy, w którym zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w określonym terminie oraz wskazuje miejsce, w którym w przypadku egzekucji będzie mógł zamieszkać. Oświadczenie należy sporządzić w formie aktu notarialnego. Stanowi ono załącznik do umowy najmu okazjonalnego.

Do umowy należy także dołączyć zgodę właściciela lokalu na zamieszkanie najemcy oraz osób z nim mieszkających.

Aby umowa była ważna, wynajmujący musi zgłosić to do urzędu skarbowego, właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od jej obowiązywania. Najemca ma prawo żądać od wynajmującego potwierdzenia zgłoszenia. Brak przesłania informacji do urzędu skarbowego jest równoznaczny z traktowaniem umowy o najmie okazjonalnym jako zwykłej umowy najmu. Ogranicza to w znacznym stopniu prawa wynajmującego.

Kiedy wygasa umowa najmu okazjonalnego?

Umowa wygasa z dniem wskazanym w jej postanowieniach, lub w przypadku jej wypowiedzenia – po upływie. okresu wypowiedzenia. Jeżeli najemca nie zamierza opuścić lokalu, wynajmujący powinien wręczyć mu pisemne żądanie opróżnienia wynajmowanego lokalu, wskazując maksymalny termin. Gdy najemca tego nie zrobi, wynajmujący kieruje wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu – oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji. Najem okazjonalny ogranicza postanowienia o okresie ochronnym zabraniającym eksmisji w okresie jesienno-zimowy oraz dopuszcza eksmisję kobiet w ciąży, chorych, niepełnosprawnych i nieletnich.

Jak wypowiedzieć umowę?

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego można dokonać w następujących sytuacjach:

  1. Najemca wykorzystuje lokal w sposób niezgodny z umową, dokonuje jego zniszczeń, wykracza przeciw porządkowi domowemu, nie zważając na pisemne upomnienia wynajmującego.
  2. Najemca nie opłaca czynszu lub innych opłat (np. media) od trzech okresów rozliczeniowych i mimo pisemnego oświadczenia wynajmującego o zamiarze wypowiedzenia umowy – nadal tego nie robi.
  3. Lokator podnajął lokal w całości lub części bez zgody wynajmującego.

Najemca może wypowiedzieć umowę najmu w przypadku powstałych nieprawidłowości, które np. mogą zagrażać jego zdrowiu.

Podsumowanie

Najem okazjonalny to wciąż mało popularna forma zawierania umów dotyczących wynajmu lokalu mieszkaniowego. Regulacje prawne określające wymagane dokumenty i procedury są jasne. Jednakże najem okazjonalny nie jest stosowany aż tak powszechnie z uwagi na względnie słabą ochronę praw najemcy w porównaniu ze zwykłym najmem. Trzeba jednak pamiętać, że najemca wywiązujący się ze swoich obowiązków, nie musi obawiać się nagłego wyrzucenia z mieszkania.

***

Adwokat Poznań

Mam nadzieję, że artykuł okazał się dla Ciebie przydatny. Jeżeli tak było, polub moją stronę na Facebooku – Adwokat Kamil Wasilewski. Dla Ciebie to tylko chwila, a dla mnie potwierdzenie, że moja praca jest wartościowa i przydatna. Jeżeli masz jakieś pytania odnośnie wpisu, służę pomocą.