Reprezentując wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe zauważyłem, że w praktyce pojawią się liczne problemy dotyczące remontów mieszkań lokatorów. Mieszkańcy zazwyczaj nie wiedzą, kiedy muszą uzyskać zgodę wspólnoty (spółdzielni) na dokonanie remontu, a kiedy jej nie potrzebują. W efekcie najpierw przerabiają swoje mieszkanie, a następnie popadają w konflikt z zarządcą nieruchomości/zarządem spółdzielni.
Aby najlepiej zrozumieć omawiane zagadnienie myślę, że początku trzeba uporządkować sobie kilka rzeczy.
Po pierwsze, w zależności od tego, czy mamy do czynienia ze wspólnotą mieszkaniową czy spółdzielnią zasady wykonywania remontu mogą być inne.
Drugą kwestią jest zakres remontu. W przepisach wyróżniamy bowiem trzy rodzaje usprawnień mieszkań:
- bieżąca konserwacja,
- remont,
- przebudowa.
Zatem analizując możliwości remontowe nieruchomości musimy zdać sobie sprawę z tego:
- kto zarządza nieruchomością (wspólnota / spółdzielnia) oraz
- jaki jest zakres przewidywanych prac.
Do powyższej listy warto jeszcze dodać konieczność przejrzenia regulaminu zarządcy nieruchomości – o ile istnieje.
Wspólnota mieszkaniowa – zasady remontu
We wspólnocie mieszkaniowej bez niczyjej zgody można dokonywać zmian wszystkich elementów, które nie są częścią wspólną nieruchomości. Kupując mieszkanie w bloku, w którym występuje wspólnota mieszkaniowa, dostajemy lokal na własność oraz udział w nieruchomości wspólnej. Jest nią np. klatka schodowa. W przypadku chęci zmiany części wspólnej wymagana jest zgoda wspólnoty. Zasady głosowania we wspólnocie z podziałem na wspólnoty małe i duże opisałem w innym artykule TUTAJ. Wracając do tematu, w praktyce zatem jedynym problemem jest ustalenie, co jest częścią wspólną, a co nie jest. W ustawie o własności lokali możemy przeczytać, że:
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Definicja jest bardzo ogólna i ciężko wyciągnąć z niej konkretne przykłady. W praktyce jednak liczne sprawy dostarczają nam informacji, co może być uznane za część wspólną. Są to na pewno m.in.:
- klatki schodowe,
- ściany nośne nieruchomości,
- piony kanalizacyjne, ciepłownicze itp.,
- windy,
- elewacja, dach, stropy.
Niektóre miejsca, np. takie jak strych, czy piwnica mogą stanowić część wspólną, ale nie muszą. Mogą być bowiem wyodrębnione łącznie z lokalem i wpisane w księgę wieczystą danego lokalu. W takiej sytuacji właściciel może dowolnie modyfikować również te pomieszczenia.
Wracając jeszcze na chwilę do przewodów i instalacji w mieszkaniu (bowiem w praktyce dostarczają wiele problemów), chciałbym wskazać, że te można wymieniać bez zgody do miejsca, w którym jest zawór od pionu. Można zatem wymienić wszystkie rury w łazience, czy grzejniki bez zgody wspólnoty, ale pionów już nie.
Remont w spółdzielni mieszkaniowej
W przypadku, gdy posiadamy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nie jesteśmy właścicielem mieszkania. Jednakże mamy pełne prawo do korzystania z nieruchomości. Zatem wymiana parkietu, czy modernizacja łazienki może odbyć się bez wiedzy spółdzielni. Na prace remontowe dotyczące części wspólnych potrzebna jest zgoda zarządu spółdzielni. Podobnie wygląda sytuacja, gdy mamy odrębną własność lokalu, ale nieruchomością wspólną dalej zarządza spółdzielnia.
Zakres przewidywanych prac
Przejdźmy teraz do drugiego zagadnienia, czyli zakresu prac remontowych w mieszkaniu. Powyżej opisane procedury oparte są na ustawie o własności lokali uraz ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Teraz musimy odnieść się do ustawy Prawo budowlane.
Zarówno w przypadku wspólnoty mieszkaniowej, jak i spółdzielni możemy wyróżnić 3 rodzaje prac:
- Bieżąca konserwacja – w ustawie termin ten jest wspomniany, ale nie znajdziemy jego definicji. W praktyce ustalono jednak, że bieżąca konserwacja to wszystkie proste czynności, które wykonuje się w celu zapobieżenia pogarszaniu się stanu technicznego mieszkania. Czynności te mają na celu zapewnienie bezpiecznego i zgodnego z przeznaczeniem użytkowania lokalu. Są to m.in.: tapetowanie, malowanie, modernizacja łazienki, wymiana grzejników itp.
Czynności stanowiące bieżącą konserwację nie wymagają zgody wspólnoty, ani spółdzielni.
- Remont – to wykonanie robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Są to m.in.: wymiana okien (bez zmiany ich wielkości) lub adaptacja strychu do celów mieszkalnych.
Aby dokonać czynności, które stanowią remont nie wystarczy jedynie zawiadomić (ew. uzyskać zgodę) spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową. Przede wszystkim takie prace należy zgłosić w starostwie powiatowym. Do prac można przystąpić po 30 dniach od zgłoszenia. Tyle czasu ma organ na wniesienie ewentualnego sprzeciwu. - Przebudowa – to wykonanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. Są to m.in.: zmiana wielkości okien, czy wyburzenie ściany nośnej.
W przypadku przebudowy mieszkania konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę z właściwego starostwa powiatowego. Po złożeniu wniosku, organ ma 65 dni na wydanie pozwolenia. Oczywiście w tym przypadku również musimy poinformować wspólnotę lub spółdzielnię o planowanej przebudowie.
Regulamin wewnętrzny
Jak wspomniałem wyżej, warto również przed rozpoczęciem prac (bez względu na ich zakres) zajrzeć do regulaminu spółdzielni lub wspólnoty – oczywiście o ile taki istnieje. Często jego postanowienia regulują kwestie remontu np. wymieniają prace, które wymagają zgody oraz takie, których można dokonać samodzielnie.
***
Mam nadzieję, że artykuł okazał się dla Ciebie przydatny. Jeżeli tak było, polub moją stronę na Facebooku –Facebook Adwokat Kamil Wasilewski. Dla Ciebie to tylko chwila, a dla mnie potwierdzenie, że moja praca jest wartościowa i przydatna. Jeżeli masz jakieś pytania odnośnie wpisu, służę pomocą.
Witam.W chwili obecnej wspólnota mieszkaniowa robi remont na klatce schodowej ja mam mieszkanie wykupione.Czy ja moge zarządać od wspólnoty okazania faktur za zakupiony towar na remont klatki czy tylko mogę zadowolić się umową o zlecenie na wykonanie remontu przez wspólnotę mieszkaniową.Z góry dziękuje za odpisanie.Pozdrawiam
Dzień dobry,
jako członek wspólnoty ma Pani prawo zarządzać od wspólnoty okazania faktur za zakupiony towar na remont klatki co wynika wprost z art. 29 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Pozdrawiam,
Kamil Wasilewski
Dzień dobry. Mieszkam w Kamienicy gdzie nie mamy spółdzielni ani wspólnoty nawet zarządców. Kupiłam mieszkanie sąsiadujące z moim mieszkaniem. Chciałabym te dwa mieszkania połączyć ze sobą. Czy potrzebuje do tego zgody mieszkańców skoro połączenie nie wymaga wyburzenia ściany nośnej ani nawet ruszenia jej ponieważ jej nie ma są tylko ściany działowe.
dzień dobry właśnie przeprowadzam „bieżącą konserwację” w zabytkowej kamienicy zarzadzanej przez spółdzielnie mieszkaniową(posiadamy zgodę konserwatora) .podczas prac odkryliśmy że jedna z belek podtrzymujacych strych jest sprochniala i potrzeba wymiany, poinformowalismy o tym spółdzielnie prosząc o kontrolę. Moje pytanie kto powinien pokryć ewentualne koszty związane z wymianą belki?fundusz remontowy jest placony.
Z góry dziękuję za informację i pozdrawiam Jan
witam
Jestem członkiem wspólnoty mieszkaniowej,w obecnej chwili mamy odnawianie elewacji zewnętrznej i w związku z tym mam pytanie? Sąsiad chce pomalować wokół okien na inny kolor po zewnętrznej stronie.Czy ma takie prawo bez zgody reszty wspólnoty i zarządcy Spółdzielni Mieszkaniowej.
Czy wyburzanie lub stawianie nowych ścian działowych (nie nośnych) w mieszkaniu to remont czy przebudowa?
Pisze Pan, że wyburzanie ścian nośnych to przebudowa. A jak jest w przypadku ścian działowych – ich wyburzania, przestawiania lub dostawiania nowych? To też przebudowa czy remont?
Piszę po raz drugi, ponieważ mój poprzedni komentarz „nie wszedł”.
Dzień dobry,
zgodnie wyrokami sądów administracyjnych, wyburzanie ściany działowej lub dostawienie nowych nie jest uznawane za przebudowę ani remont. Co do zasady jest kwalifikowane jako bieżąca konserwacja i nie wymaga dopełnienia żadnych formalności – zgłoszenia ani uzyskania pozwolenia na budowę.
Pozdrawiam,
Kamil Wasilewski
Dobry wieczór. Wyobraźmy sobie sytuację, blok spółdzielczy, w klatce dziesięć mieszkań, spółdzielcze/własnościowe pół na pół, przed wejściem do klatki trzy murowane schodki, które spółdzielnia chce rozebrać i w to miejsce wstawić schody granitowe. Aktualne murowane schodki są w bardzo dobrym stanie, są funkcjonalne, korzystanie z nich nie stwarza zagrożenia dla życia/zdrowia osób. Spółdzielnia nalega, by szybko wykonać prace ze schodkami, gdyż po nowym roku będzie drożej. Oczywiście koszt wykonania nowych schodów zostanie scedowany na mieszkańców, ok. 4tys. zł na rodzinę rozłożone w ratach do czynszu. Jeżeli chodzi o zgodę mieszkańców, to 6 mieszkań za, 4 przeciw. Jak Państwo zapatrują się na takie postępowanie spółdzielni, czy te cztery mieszkania mają jakąś szansę? Pozdrawiam
Witam.
Chciałbym podzielić posiadane mieszkanie spółdzielcze własnościowe na dwa mniejsze wykonując dodatkowe wejście w ścianie nośnej. Gdzie mam uzyskać zgodę na w/w przebudowę ?
Witam. Chciałbym podzielić posiadane mieszkanie spółdzielcze własnościowe na 2 mniejsze, wykonując 2 wejście w ścianie nośnej. Gdzie mam zwrócić się o zgodę na w/w przebudowę ?
Dzień dobry, planuję remont mieszkania. Chciałbym nieco zmienić jego układ, tzn. w miejscu małej sypialni zrobić kuchnię (graniczy z łazienką)a w obecnej kuchni zrobić sypialnię. Jakich formalności muszę dopełnić i jakie wnioski złożyć? (blok zarządzany przez wspólnotę)
Witam Pana.Rozpoczałem wyburzanie płytek i wylewki poniewaz ulatniały sie zwiazki chemiczne prawdopodobnie pozostałosci ksylamitu z zapuszczonej płyty wyzuconej płyty podczas remontu poprzedniego własciciela resztki ktore niezostały zneutralizowane ,mieszkanie parter ,spółdzielnia mieszkaniowa co trzeba zgłosic ikto powinien poniesc koszty tego remotu czy usuwania ze tak powiem trujacego smrodu ?Zgory dziekuje za odp.Pozdrawiam
Rozpoczęłam remont w mieszkaniu w budynku należącym do spółdzielni mieszkaniowej. W planie remontu ma zmianę miejsca kuchni z obecnego na przeniesienie jej do salonu w formie aneksu kuchennego. Spółdzielnia twierdzi, że powinnam uzyskać ich zgodę na dokonanie takiej zmiany. Czy słusznie?Zmiany jakie zamierzam wprowadzić to przeciągnięcie instalacji wodo-kanalizacyjnej z łazienki przez ścianę nośną do salonu. Czy na takie działania potrzebuję zgody spółdzielni mieszkaniowej?
Witam, klientka nie dopilnowała zgody wspólnoty na pracę w częściach wspólnych (wymiana instalacji elektrycznej, zmiana licznika z 1 fazowego na 3 fazowy).
Prace wymagały montażu większej, niż jest obecnie, skrzynki licznika. W miejscu gdzie znajdują się wszystkie liczniki nie było już miejsca więc skrzynka jest 2m dalej (wszystko, zgodnie ze sztuką budowlaną). Wspólnota każe przenieść licznik w miejsce przez nią wyznaczone (niezgodzie ze sztuką budowlaną). Co zrobić? Licznik już jest zaplombowany, a instalacja jak najbardziej bez zarzutu. Idzie tylko o życzliwego sąsiada i trochę tępe panie za biurkiem, które nie rozumieją, że nie mogę przesunąć licznika gazu aby móc zamontować licznik energii.