Mieszkanie (dom) na kredyt a podział majątku

Podział majątku wspólnego zawsze budzi wiele emocji. Dodatkowo sprawy tego typu są z reguły bardzo czasochłonne. Wyliczenia muszą być bowiem bardzo skrupulatne i często odnosić się do faktów sprzed wielu lat. Intuicyjnie zdajemy sobie sprawę z tego, że podczas podziału majątku sąd dzieli między byłych małżonków wszystkie zgromadzone aktywa. A co dzieje się ze wspólnymi długami? Szczególnie, gdy są one naprawdę duże (np. kredyt hipoteczny na mieszkanie) sprawa może wydawać się nieco skomplikowana.

Podział majątku obciążonego kredytem hipotecznym nastręcza trudności nie tylko stronom postępowania, ale również sądom. Już niejednokrotnie w tej kwestii wypowiadał się Sąd Najwyższy.

Ale zacznijmy od początku…

Zasady dokonywania podziału majątku

W większości sytuacji dobra majątkowe zgromadzone przez małżonków są dzielone po równo. Istnieją jednak pewne wyjątkowe okoliczności, które przemawiają za tym, aby dokonany podział nie był całkowicie równy. Jeżeli przykładowo jeden ze współmałżonków w znacznie mniejszym stopniu przyczyniał się do zwiększenia wartości majątku lub sprawił, że jego wartość spadła, można dokonać podziału nierównego.

Wszystkie te rozważania dotyczą jednak aktywów (zgromadzonych środków majątkowych).

Długi przy podziale majątku

Jeżeli chodzi o wspólnie zaciągnięte przez małżonków długi, to sąd w zasadzie nie bierze ich pod uwagę podczas dokonywania podziału majątku. Byli małżonkowie w dalszym ciągu będą zobowiązani solidarnie (czyli wspólnie) do spłaty zaciągniętych zobowiązań. Sytuacja nieco się komplikuje gdy długiem jest kredyt hipoteczny zabezpieczony mieszkaniem, czy domem.

Kredyt na mieszkanie, a podział majątku

Kredyt hipoteczny i wszystkie rozliczenia z nim związane są istotne dla sądu w sprawie o podział majątku z tego względu, że wpływają na wartość danej nieruchomości, która w toku sprawy ma zostać przyznana jednej ze stron na wyłączność. Jeżeli przykładowo mieszkanie jest warte 300 000 zł, ale jest obciążone kredytem na 100 000 zł, to faktycznie sprzedać można je jedynie za 200 000 zł. Pojawia się zatem wyraźny problem: jaką wartość ma mieszkanie obciążone kredytem? Czy trzeba przy szacowaniu wartości mieszkania uwzględnić kwotę kredytu?

W tym temacie wypowiedział się ostatnio Sąd Najwyższy (dalej: SN). W Uchwale z dnia 25 lipca br. (III CZP 14/19) stwierdził:

W sprawie o podział majątku wspólnego małżonków, obejmującego nieruchomość obciążoną hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy, sąd – przyznając tę nieruchomość na własność jednego z nich – ustala jej wartość z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego, chyba że zachodzą istotne powody przemawiające za jego uwzględnieniem.

Jak to zazwyczaj w prawie bywa – wszędzie są wyjątki i szczególne okoliczności.

Jak rozumieć powyższe orzeczenie SN?

SN stwierdził, że pomimo obciążenia kredytem wartość mieszkania ma określoną cenę rynkową, za którą można je spieniężyć. Przyznając mieszkanie obciążone kredytem na własność jednemu z byłych małżonków, sąd nie reguluje kwestii spłaty kredytu. Co więcej, nawet nie może tego zrobić. Zatem w dalszym ciągu obie strony postępowania muszą spłacać kredyt (chyba, że strony ustalą z bankiem inaczej, o czym mowa poniżej). Sąd może jedynie rozliczyć wzajemnie strony w zakresie już spłaconych rat kredytu.

Niesprawiedliwe byłoby zatem przyznanie jednemu ze współmałżonków mieszkania i zasądzenia od niego spłaty połowy kwoty stanowiącej wartość mieszkania pomniejszoną o aktualne zadłużenie. Sąd Najwyższy w innym orzeczeniu – II CZP 21/18 – wyraźnie wskazał, że zniesienie współwłasności mieszkania w wyniku podziału majątku nie wyłącza możliwości dochodzenia roszczenia o spłatę kredytu od byłego małżonka.

Podsumowując, jeżeli zachodzi potrzeba podziału majątku, w którego skład wchodzi mieszkanie obciążone kredytem, jego wartość ustala się bez uwzględnienia wartości zadłużenia. Jednemu z byłych małżonków można w takiej sytuacji przyznać mieszkanie i zasądzić od niego na rzecz drugiej strony spłatę w wysokości połowy aktualnej wartości rynkowej mieszkania.

Najlepiej dogadać się z bankiem

Natomiast w kwestii spłaty kredytu można starać się dogadać z bankiem. Nie jest to łatwe, bowiem najlepiej gdy wizytę w banku złożą obydwie, zwaśnione strony. W banku można wnioskować o wydanie promesy, w której bank zobowiąże się „przepisać” umowę kredytu na jednego ze współmałżonków w momencie, gdy sąd prawomocnie orzeknie o przyznaniu mu mieszkania. W takiej sytuacji jedna ze stron będzie miała mieszkanie i obowiązek spłaty kredytu, a druga strona czyste konto. Nie zawsze jest to jednak możliwe, bowiem ten, komu przypadnie mieszkanie na własność musi mieć odpowiednią zdolność kredytową.

***

Mam nadzieję, że artykuł okazał się dla Ciebie przydatny. Jeżeli tak było, polub moją stronę na Facebooku – Adwokat Kamil Wasilewski. Dla Ciebie to tylko chwila, a dla mnie potwierdzenie, że moja praca jest wartościowa i przydatna. Jeżeli masz jakieś pytania odnośnie wpisu, służę pomocą.