Jak skutecznie egzekwować postanowienia umowne w branży deweloperskiej?

Umowy zawierane między deweloperami a kupującymi lokale mieszkalne zabezpieczają interesy obu stron. Jednak co zrobić, gdy nabywca lokalu nie chce za niego zapłacić lub wycofuje się z zakupu niezgodnie z warunkami umowy? Dowiedz się, jak skutecznie egzekwować zapisy umowne i uzyskać odszkodowanie za ewentualnie straty.

Postanowienia i klauzule w umowie deweloperskiej

Podstawą dochodzenia swoich praw – czy to przez dewelopera, czy nabywcę nieruchomości – są precyzyjnie sformułowane umowy deweloperskie. W umowie przedstawione są prawa i obowiązki obu stron oraz klauzule, które mogą chronić interesy deweloperów m.in. przed rezygnacją nabywców z zakupu nieruchomości lub brakiem zapłaty za lokal.

Umowy deweloperskie powinny być więc szczegółowe i zawierać informacje zrozumiałe dla obu stron. Ważne są także klauzule dotyczące warunków rozwiązania umowy i ewentualnych kar za niewywiązanie się stron ze swoich zobowiązań. Najrozsądniejszym wyjściem jest przygotowanie dokumentów w porozumieniu z prawnikiem, by zabezpieczyć się na każdą możliwą sytuację oraz umieścić w umowach klauzule zgodne z obowiązującymi przepisami.

Jak deweloperzy mogą skutecznie egzekwować zapisy w umowach?

Gdy nabywca nieruchomości z różnych powodów chce odstąpić od umowy lub nie wywiązuje się ze zobowiązań, na które wcześniej się zgodził, deweloper ma prawo domagać się odszkodowania. Jedną z form odszkodowania jest zadatek lub kara umowna. Obie instytucje z jednej strony mają na celu dyscyplinowanie stron w dotrzymaniu zaciągniętego zobowiązania, a z drugiej strony pełnią funkcję rekompensacyjną w przypadku niewykonania zobowiązania. Obie przybierają postać pieniężną. Jeżeli kupujący opóźnia się z zapłatą całości ceny lub poszczególnych transz, deweloper jest uprawniony do naliczania odsetek za opóźnienie.

W przypadku gdy nabywca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, np. bezzasadnie odstąpił od umowy, co skutkować może np. żądaniem zapłaty kary umownej lub zalega w płatnościach transz, deweloper może podjąć następujące kroki prawne:

• Wezwanie do zapłaty

To formalny dokument, który jest kierowany do dłużnika np. w przypadku nieuregulowanych płatności. Wezwanie powinno zawierać dokładną kwotę zadłużenia, termin, w jakim należy dokonać płatności oraz informację o możliwych konsekwencjach prawnych za brak działania. To często motywuje nabywców nieruchomości do uregulowania zobowiązań, aby uniknąć poważniejszych skutków prawnych w przyszłości.

• Negocjacje z nabywcą

To forma alternatywnego rozwiązywania sporów między deweloperami a nabywcami nieruchomości. W negocjacjach biorą udział również adwokaci, reprezentujący interesy obu stron sporu. W porównaniu z postępowaniem sądowym ten sposób pozwala ograniczyć koszty i czas związany z dochodzeniem swoich praw. Efektem negocjacji może być np. rozwiązanie umowy na warunkach korzystnych dla obu stron konfliktu.

• Postępowanie sądowe

Jeżeli polubowne metody dochodzenia postanowień umowy deweloperskiej zawiodą, sprawa może zostać skierowana do sądu. Podczas postępowania sądowego sąd przeanalizuje umowę zawartą między deweloperem a nabywcą lokalu oraz wskaże sprawiedliwe i zgodne z prawem rozwiązanie sporu, np. rozwiązanie umowy z winy nabywcy oraz konieczność uiszczenia kar umownych.

Podsumowanie

Umowy zawierane między deweloperami a nabywcami nieruchomości powinny być szczegółowe i precyzyjnie sformułowane oraz zawierać postanowienia zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Kupujący powinien wiedzieć, jakie są skutki opóźnień w spłacie lub braku zapłaty za lokal, a także co stanie się w przypadku odstąpienia od umowy. Klauzule o karach umownych i odsetkach chronią deweloperów przed stratami finansowymi. Jednak, gdy nabywca nie wywiązuje się ze zobowiązań, na które zgodził się, podpisując umowę, może zostać pociągnięty do odpowiedzialności prawnej na drodze sądowej.