Usuwanie wad i niezgodności w nowo wybudowanych obiektach

Kupujący mogą domagać się od dewelopera usunięcia usterek i wad budowlanych stwierdzonych w trakcie użytkowania nieruchomości. Stan lokalu odbiegający od wcześniejszych założeń i postanowień umownych pozwala nabywcom starać się np. o naprawę lub usunięcie usterek przez dewelopera albo zapłatę odszkodowania za ujawnione wady. W jaki sposób nabywcy mogą dochodzić swoich praw i jak reklamować wady budowlane?

Wady budowlane i usterki w projektach budowlanych

Wady budowlane to wszelkie odchylenia od projektu lub nieprawidłowości w wykonaniu prac, które negatywnie wpływają na użytkowanie budynku bądź na bezpieczeństwo jego użytkowników. Niezgodności mogą dotyczyć zarówno stanu technicznego całej konstrukcji, jak i pojedynczych elementów, np. stanu okien czy wykończenia podłóg, a także wykorzystania nieodpowiednich materiałów w obiekcie. Wady są najczęściej wynikiem niedbałości podczas doboru i montażu materiałów lub błędów wykonawczych. Ich występowanie można stwierdzić już podczas odbioru lokalu od dewelopera, w czym pomoże np. inspektor budowlany.

Najczęściej występujące wady i niezgodności w nowo wybudowanych obiektach to:

• wady konstrukcyjne, np. pęknięcia w fundamentach, źle zamontowana izolacja termiczna, nieszczelne pokrycie dachowe;
• problemy z instalacją elektryczną, hydrauliczną bądź systemem ogrzewania;
• niezgodności z projektem, tj. niewłaściwe wymiary pomieszczeń czy umieszczenie elementów budynku niezgodnie z zatwierdzonym planem;
• zła jakość wykończenia pomieszczeń, np. źle zamontowane płytki, nierówności w ścianach lub podłogach.

Jak reklamować wady lub nieprawidłowości w nowo wybudowanych obiektach?

• Dokumentacja wad

Wszelkie wady budowlane czy niezgodności z projektem należy szczegółowo przedstawić w formie pisemnej. Do dokumentacji warto dołączyć fotografie usterek oraz opinie specjalistów, np. inspektora budowlanego.

• Zgłoszenie wad inwestorowi

Następnie problem należy zgłosić deweloperowi i przekazać mu opis wad wraz z żądaniem ich naprawienia lub usunięcia. Dokumentację wraz z roszczeniami nabywcy najlepiej jest przekazać w formie pisemnej, np. za pomocą poczty i za potwierdzeniem odbioru, co jest dowodem na złożenie reklamacji.

• Odpowiedź dewelopera

Termin na udzielenie odpowiedzi przez dewelopera na zgłoszone wady wynosi 14 dni od momentu otrzymania reklamacji. Deweloper może uznać reklamację za zasadną i zaproponować nabywcy sposób naprawy lub usunięcia wad w określonym terminie albo przeciwnie – ma prawo odrzucić zgłoszenie.

• Usunięcie wad

Jeżeli reklamacja zostanie uznana, deweloper zobowiązuje się usunąć wady lub naprawić je w wyznaczonym terminie. Działania te nie wiążą się z dodatkowymi kosztami dla kupującego i powinny zostać zakończone w możliwie jak najkrótszym czasie.

• Odbiór po naprawie

Po zakończeniu napraw nabywca powinien odebrać obiekt i sprawdzić, czy wszystkie zgłoszone wady zostały naprawione. Czynność tę najlepiej przeprowadzić z udziałem rzeczoznawcy budowlanego.

Co zrobić, gdy deweloper nie uznaje reklamacji?

Jeżeli deweloper uznał reklamację za bezzasadną albo wady nieruchomości nie zostały naprawione w sposób zadowalający, nabywca może wystąpić na drogę sądową, by dochodzić swoich praw. Kupujący ma również prawo do uzyskania rękojmi za wady fizyczne stwierdzone w budynku lub odszkodowania.

• Wezwanie do naprawy

Nabywca może wysłać do dewelopera oficjalne wezwanie do naprawy wad. W dokumencie należy wskazać termin, w którym deweloper powinien przystąpić do usunięcia nieprawidłowości w obiekcie budowlanym, a także informację o możliwych konsekwencjach prawnych za niewywiązanie się z warunków umowy.

Inną możliwością pod pewnymi warunkami jest zlecenie napraw innemu podmiotowi na koszt dewelopera, po uprzednim wezwaniu go do zapłaty. Jeżeli wady mogą zagrażać bezpieczeństwu użytkowników nieruchomości, nabywca może zgłosić sprawę także do inspekcji nadzoru budowlanego, która przeprowadzi kontrolę i może nałożyć na dewelopera odpowiednie kary.

• Negocjacje z deweloperem

Celem negocjacji jest osiągnięcie porozumienia korzystnego dla obu stron sporu, bez ingerencji sądu. Możliwe rozwiązania konfliktu to np. ustalenie konkretnego czasu na usunięcie wad nieruchomości, renegocjacja warunków umowy albo uzyskanie odszkodowania w wysokości adekwatnej do zaistniałej sytuacji.

• Postępowanie sądowe

Jeżeli powyższe kroki zawiodą, nabywca może zdecydować się na skierowanie sprawy do sądu.