Zgłaszanie i naprawa wad w zarządzanych nieruchomościach — obowiązki i prawa

Według obowiązującego prawa zarządca musi w należyty sposób zadbać o stan techniczny nieruchomości, zapewniając komfort użytkowania i bezpieczeństwo mieszkańcom. W niniejszym artykule omówimy zarówno prawa mieszkańców budynku, jak i obowiązki zarządcy w zakresie identyfikacji, zgłaszania i przeprowadzania napraw wad w zarządzanych przez niego budynkach.

Obowiązki zarządcy nieruchomości

Zgodnie z art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami “zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:

1) właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
2) bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
3) właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;
4) bieżące administrowanie nieruchomością;
5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość”.

Do głównych obowiązków zarządcy w kontekście zgłaszania i naprawy wad należy:

• utrzymanie nieruchomości w należytym stanie technicznym (przeprowadzanie regularnych przeglądów technicznych, bieżąca konserwacja budynku, utrzymanie czystości i bezpieczeństwa dróg osiedlowych i chodników),
• planowanie remontów i modernizacji budynku wraz z informowaniem mieszkańców o terminach prac,
• szybkie reagowanie na zgłoszenia mieszkańców w kwestii wad wraz z podejmowaniem niezbędnych działań naprawczych,
• nadzorowanie prac remontowych wykonywanych przez zatrudnionych usługodawców,
• prowadzenie dokumentacji technicznej z przeprowadzanych przeglądów, napraw i konserwacji budynku.

Prawa właścicieli mieszkań

Mieszkańcy mają prawo do życia w bezpiecznych i komfortowych warunkach, o które powinien zadbać wybrany przez nich zarządca budynku. Mieszkańcy w zakresie identyfikacji wad budynku mają prawo do:

• zgłaszania wad w formie pisemnej wraz z domaganiem się ich terminowej naprawy — mowa głównie o usterkach w częściach wspólnych i instalacji budynku (m.in. instalacji centralnego ogrzewania, zadaszenia, uszkodzeniach klatki schodowej, windy, balkonów i elewacji),
• informacji o stanie technicznym budynku — zarządca powinien poinformować mieszkańców o wszystkich przeprowadzanych kontrolach, modernizacjach i naprawach,
• kontroli zarządu i współdziałania w zarządzaniu nieruchomością wielomieszkaniową,
• wyboru i zmiany zarządcy nieruchomości.

Procedura zgłaszania wad obejmuje następujące kroki:

• zgłoszenie wady — dokument najlepiej dostarczyć do zarządcy w formie pisemnej wraz ze szczegółowym opisem zaistniałego problemu, datą zgłoszenia i zdjęciami obrazującymi wadę,
• przyjęcie zgłoszenia i ocena wady przez zarządcę,
• natychmiastowe usunięcie wady — jeśli stanowi zagrożenie dla mieszkańców lub uwzględnienie koniecznej naprawy w stałym harmonogramie planowanych prac remontowych,
• po usunięciu zgłoszonej wady konieczne jest przeprowadzenie dokumentacji podjętych kroków wraz z poinformowaniem mieszkańców o zakończonych pracach.

Podsumowanie

Właściciele mieszkań powinni znać swoje prawa, aby móc w odpowiedni sposób reagować na wady powstałe w użytkowanej nieruchomości, egzekwując od zarządcy ich natychmiastowe usunięcie. Z kolei zarządca ma obowiązek dbać o stan techniczny budynku, przeprowadzając regularne kontrole i planując niezbędne naprawy oraz modernizacje. Należyte zarządzanie nieruchomością wymaga współpracy między zarządcą a mieszkańcami budynku. W przypadku spornych sytuacji warto skonsultować się z adwokatem specjalizującym się w prawie nieruchomości.