Współwłasność z reguły wiąże się z licznymi ograniczeniami w rozporządzeniu rzeczą wspólną. Niestety bardzo często jest ona konieczna i nie ma możliwości jej zniesienia (np. w przypadku części wspólnej w bloku). W wielu sytuacjach jednak współwłasność powstaje niezamierzenie, a jej zniesienie leży w interesie współwłaścicieli. We wpisie chciałbym poruszyć następujące kwestie:

  • Czym jest współwłasność?
  • Jakie są rodzaje współwłasności i jakie są między nimi różnice?
  • W jaki sposób można znieść współwłasność, czy występują w tym zakresie jakieś ograniczenia?
  • Czy istnieją szczególne procedury zniesienia współwłasności w odniesieniu do niektórych rzeczy?

Na czym polega współwłasność?

Współwłasność występuje wtedy, gdy wobec jednego przedmiotu prawo własności przysługuje kilku osobom niepodzielnie. Każdy z nich ma prawo korzystać z rzeczy w ściśle określony sposób, ale samodzielnie nie może nią rozporządzać (np. sprzedać). Może natomiast zbyć swój udział w rzeczy (o ile oczywiście rzeczy jest “podzielona” na udziały – piszę o tym dalej).

Rodzaje współwłasności

W polskim prawie cywilnym wyróżniamy 2 rodzaje współwłasności:

  1. Łączna – powstaje tylko w wyniku określonych czynności prawnych wskazanych przez prawo. Współwłasność ta ma charakter osobisty i bezudziałowy. Najpowszechniejszym przykładem jest wspólność ustawowa małżeńska. W przypadku tego rodzaju współwłasności nie można rozporządzać swoim udziałem, a jej zniesienie jest możliwe tylko w określonych sytuacjach.
  2. W częściach ułamkowych – klasyczny rodzaj współwłasności. Każdy ze współwłaścicieli dysponuje swobodnie swoim udziałem. Ma prawo do współposiadania i korzystania z rzeczy z poszanowaniem praw pozostałych współwłaścicieli.

Z uwagi na to, że współwłasność łączna jest instytucją szczególną, a każdy z jej przypadków uregulowany jest nieco inaczej, w niniejszym artykule skupię się na zniesieniu współwłasności ułamkowej. Jest ona w głównej mierze uregulowana w kodeksie cywilnym.

Zasady dotyczące współwłasności ułamkowej

Zanim przejdę do opisu sposobów zniesienia współwłasności, myślę, że warto przytoczyć kilka ogólnych zasad, których znajomość jest dla współwłaścicieli konieczna.

Po pierwsze, domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe. Oczywiście domniemanie można obalić wykazując, że udziały nie są równe. Zatem, jeżeli jeden ze współwłaścicieli ma większość udziałów, to chcąc to potwierdzić musi przedstawić odpowiednie dowody. W przeciwnym razie zostanie potraktowany tak, jakby miał równe udziały z innym współwłaścicielami.

Po drugie, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych. Chodzi tu o wszystkie czynności prawne, np. sprzedaż, wydzierżawienie, najem itd. Natomiast rozporządzenie całą rzeczą wspólną jest możliwe tylko na podstawie zgody wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli zgody nie ma, współwłaściciele mający większość udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Jeżeli chodzi o prostsze sprawy, tzw. czynności zwykłego zarządu to do ich podjęcia wystarczy większość współwłaścicieli. Jeżeli nie mogą się dogadać, każdy współwłaściciel może wnieść sprawę do sądu o rozstrzygnięcie.

Tak samo wygląda sytuacja, gdy większość współwłaścicieli chce dokonać czynności, która jest rażąco sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną. W takiej sytuacju, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Należy pamiętać jeszcze o tym, że większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów.

Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu.

Ogólnie o zniesieniu współwłasności

Każdy ze współwłaścicieli może w każdym czasie żądać zniesienia współwłasności. Chyba, że uprawnienie to zostało wyłączone przez wszystkich współwłaścicieli, np. umową. Takie ograniczenie można wprowadzić jedynie na 5 lat. Z tym, że w ostatnim roku tego terminu, można przedłużyć o kolejne 5 lat. Potrzebna jest jednak na to zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Zniesienie współwłasności może nastąpić poprzez:

  • podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmieniejszenie jej wartości,
  • przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych,
  • sprzedaż rzeczy i rozdzielenie otrzymanych środków finansowych.

Zniesienie współwłasności w sądzie

Bez względu na to, czy pomiędzy współwłaścicielami występuje zgoda co do zniesienia współwłasności, zawsze mają oni dwie możliwości jej zniesienia:

  • w sądzie (trwa to dłużej, ale może być tańsze),
  • u notariusza (krócej, ale drożej).

Jeżeli chodzi o postępowanie sądowe, to wniosek o zniesienie współwłasności składamy do sądu właściwego ze względu na miejsce położenia rzeczy. W trakcie postępowania sąd orzeka również o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli (np. z tytułu poniesionych na rzecz nakładów).

Jeżeli współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd orzeka według ich woli, chyba, że projekt porozumienia sprzeciwia się prawu, zasadom współżycia społecznego lub narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych, Ponadto w przypadku zgodnego wniosku opłata sądowa jest niższa i wynosi 300 zł.

W przypadku, gdy uczestnicy postępowania nie przedstawią wspólnego, zgodnego wniosku, opłata wynosi 1000 zł.

Zniesienie współwłasności w drodze umowy

Znieść współwłasność można również na podstawie umowy zawartej przez wszystkich współwłaścicieli. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy przedmiotem współwłasności jest nieruchomość. Wtedy pozostaje tylko droga sądowa lub notariusz.

Jak znieść współwłasność u notariusza?

Przede wszystkim u notariusza muszą stawić się wszyscy współwłaściciele i wyrazić zgodę na treść aktu notarialnego. W przypadku notarialnego zniesienia współwłasności, cała procedura to tylko jedno spotkanie u notariusza. Jak już jednak wspomniałem, wiąże się to z większymi kosztami, niż w sądzie. Niemniej jednak oszczędność czasu to z reguły kilka miesięcy.

Idąc do notariusza w celu zniesienia współwłasności nieruchomości, należy przygotować następujące dokumenty na podstawie których zostanie sporządzona umowa o zniesienie współwłasności:

  • odpis księgi wieczystej,
  • podstawa nabycia nieruchomości,
  • wypis z rejestru gruntów,
  • w przypadku podziału nieruchomości niezbędna będzie mapa podziałowa, będąca podstawą wpisu do księgi wieczystej oraz ostateczna decyzja zatwierdzająca ten podział i wypisy z rejestru gruntów na powstałe w wyniku podziału działki.

Jeżeli chodzi o rzeczy ruchome, to wystarczy dokument potwierdzający przysługujące prawo własności i określający udział w rzeczy wspólnej.

Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej

Na końcu dodam tylko, że wszystkie powyższe regulacje odnoszą się do rzeczy ruchomych i wszystkich nieruchomości, oprócz nieruchomości rolnych. Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej jest nieco bardziej skomplikowane i odnoszą się do niego również inne regulacje prawne.

***

Adwokat Poznań

Mam nadzieję, że artykuł okazał się dla Ciebie przydatny. Jeżeli tak było, polub moją stronę na Facebooku – Adwokat Kamil Wasilewski. Dla Ciebie to tylko chwila, a dla mnie potwierdzenie, że moja praca jest wartościowa i przydatna. Jeżeli masz jakieś pytania odnośnie wpisu, służę pomocą.