W dzisiejszym wpisie chciałbym poruszyć kwestię nienależytego wykonania umowy o roboty budowlane przez wykonawcę. Niestety bardzo często zdarza się, że pomimo najszczerszych chęci i szczegółowych poszukiwań, możemy trafić na nierzetelnego wykonawcę. Na rynku znajduje się bardzo dużo “firm budowlanych” i tylko część z nich świadczy swoje usługi dokładnie i zgodnie ze sztuką budowlaną. Co zrobić, jeżeli wykonawca wykonał umowę nienależycie?

Nienależyte wykonanie umowy o roboty budowlane – definicja i przykłady

Nienależyte wykonanie umowy to doprowadzenie do efektów niezgodnych z postanowieniami zawartej umowy. Na marginesie, na roboty budowlane koniecznie należy zawierać umowę pisemną, aby uniknąć nieporozumień. Zatem w pojęciu “nienależytego wykonania umowy” mieszczą się m.in. następujące sytuacje:

  1. wykonanie budowli niezgodnie ze sztuką budowlaną, czyli np. złe umieszczenie izolacji, nierówna podłoga,
  2. wykonanie budowli w sposób niezgodny z projektem, np. okna miały być na wschód, a są umieszczone na południe, albo drzwi miały być dwuskrzydłowe, a są jednoskrzydłowe,
  3. prowadzenie prac z opóźnieniem w porównaniu do terminów wskazanych w umowie.

Z punktu widzenia prawa punkt 3 różni się od dwóch pierwszych, dlatego opiszę go później. Teraz skupimy się na wykonaniu umowy w sposób sprzeczny z zasadami budownictwami oraz niezgodnie z projektem.

Nienależyte wykonanie umowy o roboty budowlane – uprawnienia inwestora

Odszkodowanie na zasadach ogólnych (art. 471 KC)

Aby dowiedzieć się jakie uprawnienia przysługują inwestorowi (zamawiającemu) musimy zajrzeć do Kodeksu Cywilnego. Pierwszy przepis jaki ma tu zastosowanie to art. 471, który dotyczy wszystkich umów, nie tylko tych o roboty budowlane. Zgodnie z nim dłużnik (w naszym przypadku wykonawca robót budowlanych) musi naprawić szkodę za niewykonanie umowy, albo jej nienależyte wykonanie. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy nie ponosi on odpowiedzialności za okoliczności, które prowadziły do niepoprawnego wykonania umowy. Zatem na podstawie tego przepisu można dochodzić odszkodowania.

Aby dochodzić odszkodowania na podstawie tego przepisu musimy w sądzie wykazać 3 rzeczy:

  • fakt nienależytego wykonania umowy (musimy udowodnić, że zgodnie z umową budowla miała wyglądać inaczej niż wygląda w rzeczywistości),
  • rodzaj i wysokość szkody (należy udowodnić, że w związku z niepoprawnym wykonaniem umowy powstała szkoda majątkowa – czyli, że naprawa tej szkody wiąże się z kosztami),
  • musimy wykazać związek przyczynowy między wykonaniem umowy w sposób nieprawidłowy, a szkodą (musi to zachodzić bezpośrednia korelacja; wykonawca popełnił błąd i z tego powodu powstała szkoda).

Z uwagi na powyższe, proces w takich sprawach jest często czasochłonny i skomplikowany. Zaletą tego rozwiązania jest kwestia przedawnienia. Mianowicie, termin przedawnienia roszczenia rozpoczyna bieg dopiero w chwili, gdy powstanie szkoda. Zatem, jeżeli nawet kilka / kilkanaście lat po wykonaniu umowy powstanie w budowli szkoda, która wynika z błędu wykonawcy, można pociągnąć go do odpowiedzialności.

Rękojmia za wady fizyczne budynku

Do umowy o roboty budowlane stosuje się przepisy, które regulują umowę o dzieło. Te przepisy z kolei stanowią, że do wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży. Co to oznacza? Tyle, że przepisy dotyczące rękojmi mają zastosowanie również w przypadku umowy o roboty budowlane. W praktyce dzięki rękojmi inwestor w przypadku wykrycia wady fizycznej budowli może:

  1. złożyć oświadczenie o obniżeniu wynagrodzenia za roboty budowlane albo,
  2. odstąpić od umowy (w tym przypadku strony powinny zwrócić sobie wszystko co w ramach umowy dostały od drugiej strony). Uprawnienie to jest wyłączone, jeżeli wykonawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla inwestora wadę usunie, albo gdy wada jest nieistotna.

Ponadto inwestor korzystając z jednego z powyższych uprawnień może żądać dodatkowo, aby wykonawca naprawił szkodę, którą inwestor poniósł zawierając umowę, nie wiedząc o istnieniu wady. Nawet, jeżeli za wadę wykonawca nie ponosi odpowiedzialności.

Na skierowanie sprawy do sądu mamy 5 lat od chwili wydania nieruchomości (budowli) inwestorowi (z tym, że trzeba skierować roszczenie do sądu w przeciągu roku od dnia stwierdzenia wady). Natomiast, jeżeli sprzedawca podstępnie zataił wadę budowli, nie jesteśmy ograniczeni żadnym terminem do wykonania przysługujących nam uprawnień z rękojmi.

Trzeba jednak pamiętać, że jeżeli inwestor i wykonawca są przedsiębiorcami w umowie można całkowicie wyłączyć rękojmię za wady fizyczne budowli (co w praktyce często ma miejsce).

Co jednak najważniejsze, skorzystanie z rękojmi nie wyłącza możliwości dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych. I na odwrót.

Kara umowna w umowie o roboty budowlane

Ostatnią, najbardziej elastyczną i skuteczną metodą otrzymania odszkodowania za błędy w wykonaniu umowy o roboty budowlane jest wprowadzenie kary umownej. Jest to postanowienie umowy, które określa, że w przypadku zaistnienia pewnych okoliczności jedna ze stron musi zapłacić drugiej stronie. Co ważne, kara umowna nie musi być określona kwotowo. Może być wyrażona procentowo, np. kara umowna za opóźnienie wynosi 0,2% wartości umowy za każdy dzień opóźnienia itp.

Strony umowy o roboty budowlane mają również dowolność w decydowaniu, czy oprócz kary umownej można dochodzić również odszkodowania i czy może być ono większe niż kara umowna. Można również wskazać, że strony mogą dochodzić tylko kary umownej, albo tylko odszkodowania. Wszystko zależy od porozumienia stron.

Jest to forma najprostsza, ponieważ nie musimy w sądzie wykazywać wysokości naszej szkody, bowiem druga strona podpisując umowę już wyraziła zgodę, że jeżeli wykona umowę w sposób nieprawidłowy, to zapłaci określoną sumę pieniędzy.

Opóźnienie w wykonaniu umowy o roboty budowlane

W przypadku opóźnienia również można żądać kary umownej, o ile została określona w umowie. Inwestor nie musi wykazywać w takim przypadku żadnej szkody. Wystarczy, że udowodni, że wykonawca opóźnia się z oddaniem budowli.

Ponadto, jeżeli opóźnienie skutkowało wyrządzeniem szkody w majątku inwestora można żądać odszkodowania za tę szkodę na zasadach ogólnych, czyli z art. 471 KC. Zagadnienie zostało opisane powyżej.

Nienależyte wykonanie umowy o roboty budowlane – podsumowanie

Jak widać, inwestor posiada szereg uprawnień, które skutecznie mogą zmobilizować wykonawcę do prawidłowego i terminowego wykonywania umowy o roboty budowlane. Mimo, że może on żądać odszkodowania w długim terminie od dnia oddania nieruchomości, procesy sądowe w takich sprawach są często bardzo kosztowne i czasochłonne. Ponadto trzeba pamiętać, że coraz częściej większą rolę odgrywają dokumenty, niż zeznania świadków. Dlatego raz jeszcze zachęcam do obowiązkowego sporządzania umów o roboty budowlane w formie pisemnej.