Od 1 stycznia 2019 r. obowiązują nowe przepisy w zakresie sprzedaży odziedziczonej nieruchomości. Po zmianach można sprzedać mieszkanie / dom i uniknąć zapłaty podatku dochodowego (PIT). W skrócie przedstawię jak wyglądały do tej pory przepisy i jak się zmieniły. Wyjaśnię również, czy osoby, które odziedziczyły nieruchomość przed 2019 rokiem również mogą korzystać z nowych przepisów.

Jak było do tej pory – sprzedaż odziedziczonej nieruchomości

Do 2019 roku, jeżeli odziedziczyliśmy dom lub mieszkanie i sprzedaliśmy je w przeciągu 5 lat od śmierci spadkodawcy musieliśmy zapłacić 19 % podatku. Wyjątkiem była sytuacja, gdy otrzymane pieniądze przeznaczyliśmy w przeciągu 2 lat na własne potrzeby mieszkaniowe.

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości po zmianiach 2019

Obecnie sytuacja wygląda następująco. Termin 5 letni liczony jest od chwili, gdy spadkodawca stał się właścicielem konkretnej nieruchomości. Dokładnie rzecz biorąc, termin liczymy od końca roku kalendarzowego, w którym spadkodawca nabył nieruchomość (lub ją wybudował). Zatem jeżeli odziedziczymy mieszkanie, które nasz spadkodawca miał już przez 5 lat, możemy od razu je sprzedać bez opłacania podatku PIT (wspomnianego wyżej 19%).

Przykład: Odziedziczyliśmy mieszkanie po dziadku w styczniu 2018 roku. Dziadek był właścicielem mieszkania od stycznia 2012 roku. W takim przypadku termin 5 letni liczymy od końca 2012 roku, czyli upłynął on 1 stycznia 2018 roku. Z tego względu, jeżeli sprzedamy nieruchomość od razu po odziedziczeniu nie musimy rozliczać się z fiskusem.

Przykład 2: W czerwcu 2018 roku odziedziczyliśmy dom, który nasz dziadek wybudował w czerwcu 2017 roku. Termin 5 letni liczymy od zakończenia 2017 roku, a więc upływa on z początkiem roku 2023. W związku z tym, aby uniknąć płacenia podatku musimy poczekać ze sprzedażą nieruchomości do 2023 roku.

Ulga mieszkaniowa, a sprzedaż odziedziczonej nieruchomości

Dodatkowo, jeżeli sprzedamy nieruchomość przed upływem 5 lat, możemy uniknąć podatku przeznaczając otrzymaną kwotę na własne cele mieszkaniowe. Po zmianach mamy na to 3 lata, a nie jak wcześniej 2 lata. Termin liczymy od końca roku kalendarzowego, w którym sprzedaliśmy mieszkanie / dom. Przedstawię to na praktycznym przykładzie.

Przykład 3: Odziedziczyliśmy w grudniu 2018 roku mieszkanie, które nasz spadkodawca miał od pół roku. Chcemy je jednak sprzedać i pieniądze przeznaczyć na własne mieszkanie. Mieszkanie udaje nam się sprzedać w czerwcu 2019 roku. Mamy zatem czas do końca 2022 roku na kupienie nowego mieszkania, aby uniknąć płacenia podatku PIT od sprzedaży odziedziczonej nieruchomości.

Co ważne, w trakcie tych 3 lat musimy nabyć prawo własności nowego mieszkania / domu. Nie możemy wykazać, że np. podpisaliśmy umowę przedwstępną i za jakiś czas staniemy się właścicielami. Musimy zostać właścicielem naszej nowej nieruchomości w trakcie trwania określonego wyżej terminu.

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości przed upływem terminu 5 lat

Zdarzają się jednak takie sytuacje, że chcemy sprzedać odziedziczoną nieruchomość jak najszybciej. Nie minął termin 5 lat, a pieniądze, które otrzymamy ze sprzedaży nie będziemy przeznaczać na cele mieszkaniowe. W związku z tym powstaje obowiązek zapłaty podatku PIT (19%). Wtedy musimy skupić się na wykazaniu kosztów, które obniżą należny podatek. Co możemy zaliczyć do kosztów?

  • Udokumentowane koszty nabycia / wytworzenia nieruchomości przez spadkodawcę. Będą to wszystkie faktury, rachunki lub inne dokumenty potwierdzające koszty, które poniósł spadkodawca.
  • Długi i ciężary spadkowe. Krótko mówiąc, są to wszystkie obciążenia, które odziedziczyliśmy razem z nieruchomością, czyli np. kredyty, pożyczki. Dodatkowo w tej grupie znajduje się roszczenie o zachowek. Czyli, jeżeli inny spadkobierca wniesienie sprawę do sądu o zachowek i go otrzyma, zaliczamy tę kwotę do naszego kosztu uzyskania przychodu ze sprzedaży odziedziczonej nieruchomości.

Co ważne, nawet jeżeli poniesiemy ciężary spadkowe po sprzedaży nieruchomości, a nawet po złożeniu zeznania PIT-39, możemy je zaliczyć do kosztów, które obniżą należny podatek.

Sprzedaż nieruchomości, a majątek wspólny

Warto wspomnieć o jeszcze jednej zmianie. Dotyczy ona osób po rozwodzie oraz wdowców. Chodzi o sytuację, gdy nieruchomość została nabyta lub wybudowana w trakcie wspólności majątkowej małżeńskiej. Do tej pory w tym zakresie również obowiązywał termin 5 letni, liczony od dnia rozwodu / owdowienia. W tym czasie nie można było uniknąć zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości, która została nabyta do majątku wspólnego. Małżonkowie po rozwodzie, lub owdowiały małżonek musiał odczekać 5 lat, aby nie płacić podatku. Obecnie termin 5 letni jest liczony od dnia kiedy małżonkowie nabyli daną nieruchomość, lub ją wybudowali. Wszystko analogicznie do powyższych przykładów, tj. np.:

Przykład 4: Małżonkowie wybudowali dom w kwietniu 2013 roku. Wzięli rozwód w grudniu 2018. Nastąpił podział majątku, który zakładał, że nieruchomość zostanie wyłączną własnością jednego z ex-małżonków. Chce on sprzedać nieruchomość. Aby uniknąć płacenia podatku PIT, musi poczekać do końca roku 2018, bowiem wtedy upłynie termin 5 lat.

Kogo obowiązują nowe przepisy w zakresie sprzedaży odziedziczonej nieruchomości?

Jak wiadomo, prawo nie działa wstecz. Przepisy opisane powyżej weszły w życie 1 stycznia 2019 roku. W związku z tym, jeżeli nieruchomość sprzedaliśmy przed tą datą, musimy stosować się do starych przepisów. Natomiast nie ma żadnego wpływu na stosowanie nowych przepisów data odziedziczenia nieruchomości. Jeżeli dla przykładu, odziedziczyliśmy mieszkanie w 2017 roku, a planujemy sprzedać je za parę miesięcy, stosujemy już nowe przepisy.