Reprezentując wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe zauważyłem, że w praktyce pojawią się liczne problemy dotyczące remontów mieszkań lokatorów. Mieszkańcy zazwyczaj nie wiedzą, kiedy muszą uzyskać zgodę wspólnoty (spółdzielni) na dokonanie remontu, a kiedy jej nie potrzebują. W efekcie najpierw przerabiają swoje mieszkanie, a następnie popadają w konflikt z zarządcą nieruchomości/zarządem spółdzielni.

Aby najlepiej zrozumieć omawiane zagadnienie myślę, że początku trzeba uporządkować sobie kilka rzeczy.

Po pierwsze, w zależności od tego, czy mamy do czynienia ze wspólnotą mieszkaniową czy spółdzielnią zasady wykonywania remontu mogą być inne.

Drugą kwestią jest zakres remontu. W przepisach wyróżniamy bowiem trzy rodzaje usprawnień mieszkań:

  • bieżąca konserwacja,
  • remont,
  • przebudowa.

Zatem analizując możliwości remontowe nieruchomości musimy zdać sobie sprawę z tego:

  1. kto zarządza nieruchomością (wspólnota / spółdzielnia) oraz
  2. jaki jest zakres przewidywanych prac.

Do powyższej listy warto jeszcze dodać konieczność przejrzenia regulaminu zarządcy nieruchomości – o ile istnieje.

Wspólnota mieszkaniowa – zasady remontu

We wspólnocie mieszkaniowej bez niczyjej zgody można dokonywać zmian wszystkich elementów, które nie są częścią wspólną nieruchomości. Kupując mieszkanie w bloku, w którym występuje wspólnota mieszkaniowa, dostajemy lokal na własność oraz udział w nieruchomości wspólnej. Jest nią np. klatka schodowa. W przypadku chęci zmiany części wspólnej wymagana jest zgoda wspólnoty. Zasady głosowania we wspólnocie z podziałem na wspólnoty małe i duże opisałem w innym artykule TUTAJ. Wracając do tematu, w praktyce zatem jedynym problemem jest ustalenie, co jest częścią wspólną, a co nie jest. W ustawie o własności lokali możemy przeczytać, że:

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Definicja jest bardzo ogólna i ciężko wyciągnąć z niej konkretne przykłady. W praktyce jednak liczne sprawy dostarczają nam informacji, co może być uznane za część wspólną. Są to na pewno m.in.:

  • klatki schodowe,
  • ściany nośne nieruchomości,
  • piony kanalizacyjne, ciepłownicze itp.,
  • windy,
  • elewacja, dach, stropy.

Niektóre miejsca, np. takie jak strych, czy piwnica mogą stanowić część wspólną, ale nie muszą. Mogą być bowiem wyodrębnione łącznie z lokalem i wpisane w księgę wieczystą danego lokalu. W takiej sytuacji właściciel może dowolnie modyfikować również te pomieszczenia.

Wracając jeszcze na chwilę do przewodów i instalacji w mieszkaniu (bowiem w praktyce dostarczają wiele problemów), chciałbym wskazać, że te można wymieniać bez zgody do miejsca, w którym jest zawór od pionu. Można zatem wymienić wszystkie rury w łazience, czy grzejniki bez zgody wspólnoty, ale pionów już nie.

Remont w spółdzielni mieszkaniowej

W przypadku, gdy posiadamy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nie jesteśmy właścicielem mieszkania. Jednakże mamy pełne prawo do korzystania z nieruchomości. Zatem wymiana parkietu, czy modernizacja łazienki może odbyć się bez wiedzy spółdzielni. Na prace remontowe dotyczące części wspólnych potrzebna jest zgoda zarządu spółdzielni. Podobnie wygląda sytuacja, gdy mamy odrębną własność lokalu, ale nieruchomością wspólną dalej zarządza spółdzielnia.

Zakres przewidywanych prac

Przejdźmy teraz do drugiego zagadnienia, czyli zakresu prac remontowych w mieszkaniu. Powyżej opisane procedury oparte są na ustawie o własności lokali uraz ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Teraz musimy odnieść się do ustawy Prawo budowlane.

Zarówno w przypadku wspólnoty mieszkaniowej, jak i spółdzielni możemy wyróżnić 3 rodzaje prac:

  1. Bieżąca konserwacja – w ustawie termin ten jest wspomniany, ale nie znajdziemy jego definicji. W praktyce ustalono jednak, że bieżąca konserwacja to wszystkie proste czynności, które wykonuje się w celu zapobieżenia pogarszaniu się stanu technicznego mieszkania. Czynności te mają na celu zapewnienie bezpiecznego i zgodnego z przeznaczeniem użytkowania lokalu. Są to m.in.: tapetowanie, malowanie, modernizacja łazienki, wymiana grzejników itp.
    Czynności stanowiące bieżącą konserwację nie wymagają zgody wspólnoty, ani spółdzielni.
  2. Remont – to wykonanie robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Są to m.in.: wymiana okien (bez zmiany ich wielkości) lub adaptacja strychu do celów mieszkalnych.
    Aby dokonać czynności, które stanowią remont nie wystarczy jedynie zawiadomić (ew. uzyskać zgodę) spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową. Przede wszystkim takie prace należy zgłosić w starostwie powiatowym. Do prac można przystąpić po 30 dniach od zgłoszenia. Tyle czasu ma organ na wniesienie ewentualnego sprzeciwu.
  3. Przebudowa – to wykonanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. Są to m.in.: zmiana wielkości okien, czy wyburzenie ściany nośnej.
    W przypadku przebudowy mieszkania konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę z właściwego starostwa powiatowego. Po złożeniu wniosku, organ ma 65 dni na wydanie pozwolenia. Oczywiście w tym przypadku również musimy poinformować wspólnotę lub spółdzielnię o planowanej przebudowie.

Regulamin wewnętrzny

Jak wspomniałem wyżej, warto również przed rozpoczęciem prac (bez względu na ich zakres) zajrzeć do regulaminu spółdzielni lub wspólnoty – oczywiście o ile taki istnieje. Często jego postanowienia regulują kwestie remontu np. wymieniają prace, które wymagają zgody oraz takie, których można dokonać samodzielnie.

***

Adwokat Poznań

Mam nadzieję, że artykuł okazał się dla Ciebie przydatny. Jeżeli tak było, polub moją stronę na Facebooku –Facebook Adwokat Kamil Wasilewski. Dla Ciebie to tylko chwila, a dla mnie potwierdzenie, że moja praca jest wartościowa i przydatna. Jeżeli masz jakieś pytania odnośnie wpisu, służę pomocą.