W dzisiejszym wpisie chciałbym od strony prawnej opisać kwestię statutów oraz regulaminów we wspólnotach mieszkaniowych. Na co dzień, działając we wspólnotach mieszkaniowych dostrzegłem bowiem, że wciąż w wielu z nich istnieje statut (czasem sprzeczny z ustawą), na którym władze wspólnoty opierają swoje decyzje. W artykule opiszę zatem:

  • czym jest statut i regulamin wspólnoty mieszkaniowej?
  • czy tworzenie statutu jest obowiązkowe?
  • czy statut ma szczególną moc prawną w porównaniu z innymi uchwałami?
  • co zrobić, gdy statut wspólnoty mieszkaniowej jest sprzeczny z ustawą o własności lokali?

Statut wspólnoty mieszkaniowej – podstawowe zagadnienia

Wbrew powszechnej opinii, statut wspólnoty mieszkaniowej to nic innego, jak jedna z uchwał wspólnoty (względnie decyzji, jeżeli jest to wspólnota mała). Więcej na temat róznić w małej i dużej wspólnocie można przeczytać TUTAJ. Jakie ma to konsekwencje praktyczne?

Przede wszystkim kolejne uchwały podejmowane przez wspólnotę po uchwaleniu statutu mogą być z nim sprzeczne, a zarazem ważne i obowiązujące. Chodzi o to, że statut ma taką samą moc prawną, jak każda inna uchwała wspólnoty. Co więcej, postanowienia statutu, które są sprzeczne z powszechnie obowiązującym prawem (szczególnie z ustawą o własności lokali) są nieważne z mocy prawa. Niemniej jednak wiem, że wielu zarządców (administratorów) wspólnot powołuje się na regulacje statutowe wobec właścicieli lokali. Dzieje się tak, ponieważ statut wspólnoty mieszkaniowej jest potocznie rozumiany jako pewien zbiór zasad rządzących wspólnotą, których trzeba się trzymać. Oczywiście tak jest, ale pod dwoma warunkami:

  1. postanowienia statutu nie są sprzeczne z ustawą o własności lokali,
  2. postanowienia statutu nie zostały zmienione inną, zwykłą, uchwałą wspólnoty mieszkaniowej.

Dla przykładu:

Jeżeli w statutcie małej wspólnoty zapisane jest, że czynności zwykłego zarządu wymagają jednomyślności, postanowienie to jest nieważne. Zgodnie bowiem z przepisami o współwłasności (które mają zastosowanie do małych wspólnot) do czynności zwykłego zarządu wystarcza większość zwykła (liczona wg udziałów). Dlatego w tym przypadku, mieszkańcy mogą podjąć uchwałę dotyczącą czynności zwykłego zarządu większością zwykłą, nie zważając na statut.

Aby zmienić sposób zarządu nieruchomością wspólną, trzeba to zrobić albo w umowie notarialnej, albo w uchwale, która jest zaprotokołowana przez notariusza. W takim przypadku zastosowanie mają postanowienia z tej umowy (uchwały) i wtedy faktycznie są one “ważniejsze” od innych uchwał wspólnoty.

Czy tworzenie statutu wspólnoty mieszkaniowej jest obowiązkowe?

Myślę, że już powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że statut wspólnoty mieszkaniowej nie jest obowiązkowy. Często jest on tworzony, aby “trochę na siłę” uregulować pewne kwestie we wspólnocie. Najlepiej, gdy wspólnota mieszkaniowa opiera swoje wszystkie działania na ustawie o własności lokali, a nie samodzielnie zredagowanych dokumentach (uchwałach).

We wspólnotach występują również regulaminy. Pod względem mocy prawnej są one takie same, jak statuty. Jest to po prostu jedna z uchwał wspólnoty. Niemniej jednak, regulaminy tworzone we wspólnotach regulują najczęściej tylko pewien zakres spraw. W dodatku najczęściej są to sprawy ogólne, nie pozostające w sprzeczności z prawem powszechnie obowiązującym. Popularne są bowiem regulaminy sposobu rozliczeń mediów, czy regulaminy porządku domowego. Są to zazwyczaj ogólne zasady, które nie ingerują mocno w prawa lokatorów.

Zagadnienie regulaminu i statutu we wspólnocie mieszkaniowej można tak naprawdę opisać łącznie, a nazwy tych dokumentów stosować zamiennie. W ustawie o własności lokali brak bowiem jakichkolwiek uregulowań dotyczących któregokolwiek z wymienionych dokumentów. Wspólnoty tworzą i nazywają takie dokumenty dowolnie i często przypisują im większą moc prawną, aniżeli faktycznie mają.

Jaką moc prawną ma statut wspólnoty mieszkaniowej?

Jak już wyżej wspomniałem, statut to tylko i wyłącznie uchwała wspólnoty mieszkaniowej. Nie może być ona zatem sprzeczna z prawem powszechnie obowiązującym. Zmienić ją można inną uchwałą lokatorów. Potwierdzają to również sądy w uzasadnieniach do wyroków. Przykładowo Sąd Apelacyjny w Warszawie, w sprawie I ACa 1249/15 z 9 czerwca 2016 r. wskazał, że:

(…) Statut pozwanej wspólnoty jest zwykłą uchwałą właścicieli lokali-stanowi załącznik do uchwały (…) z dnia 9 października 2000 r. (k- 12-18) i ma charakter względnie obowiązujący, o tyle, że w każdej chwili właściciele lokali mogą podjąć uchwałę, w której zadecydują inaczej niż postanowili w statucie (por. wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z 26 października 2011 r., I Aca 953/11).

Czy warto zatem, aby wspólnota miała statut (regulamin)?

Odpowiedź na to pytanie nie jest prosta. Wszystko zależy bowiem od specyfiki danej wspólnoty i od “jakości” sporządzonego statutu (regulaminu). Jeżeli te dokumenty tylko uszczegóławiają postanowienia ustawy o własności lokali, a jednocześnie są przydatne i nie nakładają niezgodnych z prawem obowiązków na mieszkańców, to jak najbardziej warto, aby statut powstał. Niektóre wspólnoty decydują się na zawarcie w statucie przepisów ustawowych, ale napisanych prostszym, bardziej przystępnym językiem. W takim wypadku statut (regulamin) może być przydatny. Trzeba jednak pamiętać, że wciąż może być on zmieniony w wyniku podjęcia innej uchwały.

Jedynym sposobem wprowadzenia pewnych modyfikacji we wspólnocie względem ustawy o własności lokali jest sporządzenie, wspomnianej już, odrębnej umowy notarialnej w sprawie zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie ze wspomnianą ustawą:

Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

a następnie:

Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Podsumowanie

Warto pamiętać o powyższych zasadach dotyczących statutów, czy regulaminów we wspólnotach mieszkaniowej. Zdarza się bowiem, że zarządcy nieruchomości nadużywają swojej pozycji błędnie powołując się na statut, czy regulamin.

***

Adwokat Poznań

Mam nadzieję, że artykuł okazał się dla Ciebie przydatny. Jeżeli tak było, polub moją stronę na Facebooku – Facebook Adwokat Kamil Wasilewski. Dla Ciebie to tylko chwila, a dla mnie potwierdzenie, że moja praca jest wartościowa i przydatna. Jeżeli masz jakieś pytania odnośnie wpisu, służę pomocą.