Najczęstsze błędy w umowach deweloperskich i jak ich uniknąć

Zakup własnego M od dewelopera to dla wielu osób nie tylko realizacja marzeń o własnym lokum, ale też źródło stresu. Podpisanie umowy deweloperskiej ma zabezpieczyć nabywającego na okoliczność nieprzewidzianych zdarzeń. Często jednak nieświadomi nabywcy bardzo mocno skupiają się na cenie, nie dostrzegając ryzykownych dla nich zapisów w umowach. Tymczasem umowa deweloperska jest dokumentem o kluczowym znaczeniu – reguluje prawa i obowiązki obu stron przez cały okres realizacji inwestycji, a ten może trwać nawet kilka lat. Nieznajomość przepisów i brak doświadczenia mogą doprowadzić do sytuacji, w której nabywcy zostaną postawieni w niekorzystnej pozycji, narażą się na dodatkowe koszty, opóźnienia w realizacji inwestycji czy nawet utratę wpłaconych środków. Niestety, umowy deweloperskie często zawierają błędy i niekorzystne zapisy, które mogą narazić kupujących na straty. 

W niniejszym artykule przyjrzymy się więc 10 najczęściej popełnianym błędom przy zawieraniu umów deweloperskich oraz podpowiemy, jak ich uniknąć. Poznanie tych zagrożeń przed podpisaniem umowy pozwoli ustrzec się przed potencjalnymi problemami i zapewnić sobie bezpieczną transakcję.

1. Nieprecyzyjne określenie przedmiotu umowy

Jednym z najpoważniejszych błędów, który często jest spotykany w umowie deweloperskiej, to nieprecyzyjny opis przedmiotu umowy. Deweloperzy często stosują ogólnikowe sformułowania, które mogą później prowadzić do rozbieżnych interpretacji.

Jakie są najczęstsze problemy?

• Brak dokładnego określenia powierzchni mieszkania – umowa zawiera jedynie przybliżoną wielkość lokalu, z zastrzeżeniem możliwości odchyleń, nawet do 5%. A to oznacza, że dla mieszkania o powierzchni 70 m² różnica może wynieść nawet 3,5 m² (co z kolei przekłada się na znaczącą kwotę).
• Nieprecyzyjny opis standardu wykończenia – sformułowania typu „wysoki standard wykończenia” bez konkretnego wymienienia materiałów, ich parametrów i producentów pozostawiają deweloperowi dużą swobodę interpretacji.
• Niejasne informacje o częściach wspólnych budynku – brak szczegółowych informacji o tym, co dokładnie będzie się znajdować w częściach wspólnych budynku, może skutkować rozczarowaniem po zakończeniu inwestycji.

Jak uniknąć tych błędów?

• Wymagaj szczegółowego opisu lokalu – powierzchnia powinna być określona jednoznacznie, z minimalną tolerancją (najlepiej do 2%). Istotne jest również, aby umowa precyzowała, czy podana powierzchnia dotyczy powierzchni użytkowej, czy całkowitej.
• Żądaj dokładnej specyfikacji technicznej – załącznik do umowy powinien zawierać dokładny opis wykorzystanych materiałów, ich parametrów technicznych, producentów oraz standardu wykończenia poszczególnych elementów mieszkania.
• Sprawdź opis części wspólnych – upewnij się, że umowa precyzyjnie określa, co będzie znajdować się w częściach wspólnych budynku, jakie będą udogodnienia i jaki będzie standard ich wykończenia.

2. Niekorzystne zapisy dotyczące terminów realizacji inwestycji i kar umownych za ich niedotrzymanie

Nieprecyzyjne określenie terminu ukończenia budowy i przekazania kluczy może prowadzić do opóźnień bez konsekwencji dla dewelopera. Warto dopilnować, aby umowa zawierała konkretną datę zakończenia prac (jak również poszczególnych ich etapów) oraz kary umowne za przekroczenie terminów.

Gdzie tkwi problem?

• Jednostronność kar umownych – umowy często przewidują kary dla nabywcy za opóźnienia w płatnościach, ale nie zawierają analogicznych kar dla dewelopera za opóźnienia w realizacji inwestycji.
• Zbyt długi czas na usunięcie wad – niektóre umowy dają deweloperowi nawet kilka miesięcy na usunięcie wad lokalu, co może znacząco utrudnić wprowadzenie się do nowego mieszkania.
• Klauzule siły wyższej – zbyt szeroko zdefiniowane pojęcie „siły wyższej” może być wykorzystywane przez dewelopera do usprawiedliwiania opóźnień z byle powodu, bez żadnych konsekwencji finansowych.

Jak uniknąć tych błędów?

• Żądaj symetrycznych kar umownych – jeżeli umowa przewiduje kary dla Ciebie za opóźnienia w płatnościach, powinna również zawierać analogiczne kary dla dewelopera za opóźnienia w realizacji inwestycji.
• Określ rozsądne terminy na usunięcie wad – w zależności od charakteru wady, terminy na jej usunięcie powinny wynosić od kilku dni do maksymalnie kilku tygodni, nie miesięcy.
• Precyzyjnie definiuj pojęcie siły wyższej – umowa powinna jasno określać, co jest uznawane za siłę wyższą, a co nie. Standardowe warunki pogodowe czy trudności z dostępnością materiałów budowlanych nie powinny być uznawane za siłę wyższą.

3. Problematyczne zapisy dotyczące finansowania

Niezależnie od tego, czy kupujesz za gotówkę czy starasz się o kredyt, sposób finansowania zakupu mieszkania jest kolejnym obszarem, w którym warto wynegocjować korzystne dla siebie warunki.

Gdzie tkwi problem?

• Brak rachunku powierniczego – mimo że ustawa deweloperska nakłada obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego, nie wszyscy deweloperzy stosują się do tego wymogu, szczególnie przy mniejszych inwestycjach.
• Niedoprecyzowany harmonogram płatności – umowy często zawierają niejasny harmonogram płatności, który może być niekorzystny dla nabywcy, np. wymagając wpłaty dużych kwot na wczesnym etapie budowy.
• Klauzule dotyczące waloryzacji ceny – niektóre umowy zawierają zapisy umożliwiające deweloperowi podnoszenie ceny mieszkania w trakcie realizacji inwestycji, np. z powodu wzrostu kosztów materiałów budowlanych.

Jak uniknąć tych błędów?

• Sprawdź, czy deweloper prowadzi rachunek powierniczy – upewnij się, że wszystkie wpłaty będą trafiać na rachunek powierniczy, a nie bezpośrednio do dewelopera. Preferuj rachunki powiernicze zamknięte, które zapewniają większe bezpieczeństwo niż rachunki otwarte.
• Żądaj harmonogramu płatności powiązanego z postępem prac – wpłaty powinny być proporcjonalne do zaawansowania prac budowlanych, co minimalizuje ryzyko w przypadku problemów z realizacją inwestycji.
• Wykreślaj lub ograniczaj klauzule waloryzacyjne – jeżeli deweloper nalega na klauzule waloryzacyjne, postaraj się je maksymalnie ograniczyć, np. poprzez wprowadzenie górnego limitu wzrostu ceny (np. maksymalnie 5%) lub ograniczenie czasowe ich obowiązywania.

4. Niejasne zasady odbioru mieszkania

Etap odbioru mieszkania jest kluczowy dla nabywcy, ale często umowy deweloperskie zawierają zapisy, które ograniczają jego prawa w tym zakresie.

Na co zwrócić uwagę w umowie:

• Zbyt krótki czas na zgłoszenie wad – umowy często dają nabywcy bardzo krótki czas na zgłoszenie wad (np. 7 dni), co może być niewystarczające, aby zauważyć wszystkie problemy.
• Ograniczenie możliwości korzystania z ekspertów – niektóre umowy ograniczają możliwość skorzystania z pomocy rzeczoznawcy podczas odbioru mieszkania.
• Niejasne kryteria klasyfikacji wad – brak jasnych kryteriów rozróżniania wad istotnych od nieistotnych może prowadzić do sytuacji, w której deweloper odmawia usunięcia poważnych usterek, klasyfikując je jako nieistotne.

Jak się zabezpieczyć?

• Wynegocjuj dłuższy czas na zgłoszenie wad – optymalny czas to co najmniej 14-30 dni od odbioru mieszkania.
• Zastrzeż prawo do korzystania z pomocy ekspertów – upewnij się, że umowa wyraźnie daje ci prawo do skorzystania z pomocy rzeczoznawcy lub innego specjalisty podczas odbioru mieszkania.
• Żądaj jasnych kryteriów klasyfikacji wad – umowa powinna precyzyjnie określać, co jest uznawane za wadę istotną, a co za nieistotną, oraz jakie są konsekwencje każdego rodzaju wady.

5. Problematyczne zapisy dotyczące zmian w projekcie

Niektóre umowy pozwalają deweloperowi na znaczące zmiany w projekcie bez zgody kupującego. Aby uniknąć rozczarowania, warto dopilnować, aby umowa zawierała zapisy ograniczające możliwość istotnych zmian.

Jakie kwestie są ważne?

• Zbyt szerokie uprawnienia dewelopera do zmian – umowy często dają deweloperowi prawo do wprowadzania „nieistotnych zmian” w projekcie, nie definiując jasno, co oznacza „nieistotna zmiana”.
• Brak obowiązku informowania o zmianach – deweloper może nie mieć obowiązku informowania nabywcy o wprowadzanych zmianach, co może prowadzić do nieprzyjemnych niespodzianek podczas odbioru mieszkania.
• Brak możliwości odstąpienia od umowy przy istotnych zmianach – nawet jeśli wprowadzone zmiany są istotne z punktu widzenia nabywcy, umowa może nie dawać mu prawa do odstąpienia od umowy bez konsekwencji finansowych.

Jak uniknąć błędów?

• Ograniczaj uprawnienia dewelopera do zmian – negocjuj zapisy umowy tak, aby deweloper mógł wprowadzać jedynie niezbędne zmiany techniczne, które nie wpływają na funkcjonalność, układ czy standard mieszkania.
• Żądaj obowiązku informowania o zmianach – umowa powinna nakładać na dewelopera obowiązek niezwłocznego informowania nabywcy o wszystkich wprowadzanych zmianach.
• Zastrzeż prawo do odstąpienia od umowy – upewnij się, że w przypadku istotnych zmian w projekcie będziesz miał prawo do odstąpienia od umowy bez konsekwencji finansowych.

6. Kwestie związane z gwarancją i rękojmią

Umowa powinna jasno określać zakres gwarancji i rękojmi oraz obowiązki dewelopera w zakresie usunięcia usterek. Należy sprawdzić, czy deweloper przewiduje realny okres gwarancyjny i sposób zgłaszania usterek oraz czy umowa nie zawiera sformułowań niekorzystnych dla nabywcy, które mogą utrudnić dochodzenie roszczeń w przypadku wad mieszkania.

Na co zwrócić uwagę?

• Wyłączenie lub ograniczenie rękojmi – niektóre umowy zawierają klauzule wyłączające lub ograniczające odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi, co jest niezgodne z prawem, ale wciąż praktykowane.
• Nieadekwatne okresy gwarancji – deweloperzy często oferują krótkie okresy gwarancji na poszczególne elementy mieszkania, które nie odpowiadają ich rzeczywistej trwałości.
• Trudności z egzekwowaniem gwarancji – umowy często zawierają skomplikowane procedury zgłaszania i usuwania wad, co może zniechęcać nabywców do dochodzenia swoich praw.

Jak uniknąć tych błędów?

• Nie akceptuj wyłączenia rękojmi – pamiętaj, że jako konsument masz prawo do pięcioletniej rękojmi, której deweloper nie może wyłączyć ani ograniczyć.
• Negocjuj dłuższe okresy gwarancji – staraj się wynegocjować jak najdłuższe okresy gwarancji, szczególnie na elementy konstrukcyjne budynku, instalacje czy stolarkę okienną.
• Żądaj jasnych procedur reklamacyjnych – umowa powinna zawierać proste i przejrzyste procedury zgłaszania i usuwania wad, z określeniem maksymalnych terminów reakcji dewelopera.

7. Niekorzystne zapisy dotyczące przeniesienia własności

Bardzo ważnym obszarem, w którym nabywcy często akceptują niekorzystne zapisy, jest proces przeniesienia własności mieszkania.

Na co uważać?

• Zbyt długi termin na przeniesienie własności – umowy często dają deweloperowi bardzo długi czas na przeniesienie własności po zakończeniu budowy, co opóźnia moment, w którym nabywca staje się pełnoprawnym właścicielem mieszkania.
• Niejasne warunki ustanowienia hipoteki – brak precyzyjnych zapisów dotyczących ustanowienia hipoteki może utrudnić uzyskanie kredytu hipotecznego.
• Dodatkowe opłaty przy przeniesieniu własności – umowy często zawierają ukryte opłaty, które nabywca musi ponieść przy przenoszeniu własności, np. opłaty za sporządzenie aktu notarialnego.

Jak uniknąć tych błędów?

• Określ konkretny termin przeniesienia własności – umowa powinna zawierać precyzyjny termin, w którym deweloper zobowiązuje się przenieść własność mieszkania na nabywcę, najlepiej nie dłuższy niż 30-60 dni od odbioru mieszkania.
• Żądaj jasnych zapisów dotyczących hipoteki – umowa powinna precyzyjnie określać, kiedy i na jakich warunkach zostanie ustanowiona hipoteka na rzecz banku finansującego zakup mieszkania.
• Unikaj ukrytych opłat – upewnij się, że umowa jasno określa wszystkie koszty związane z przeniesieniem własności i kto je ponosi. Standardowo koszty aktu notarialnego przeniesienia własności ponosi nabywca, ale warto to wyraźnie zapisać w umowie.

8. Nieuwzględnienie okoliczności osobistych

Częstym błędem jest również nieuwzględnienie w umowie deweloperskiej indywidualnych okoliczności nabywcy, które mogą mieć istotny wpływ na realizację umowy.

Gdzie tkwi problem?

• Brak uwzględnienia finansowania kredytem – umowy często nie zawierają zapisów dotyczących sytuacji, w której nabywca nie otrzyma kredytu hipotecznego.
• Nieuwzględnienie możliwości cesji praw – brak możliwości przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy na inną osobę może być problematyczny, jeśli sytuacja życiowa nabywcy ulegnie zmianie.
• Brak zapisów o dodatkowych życzeniach nabywcy – indywidualne preferencje dotyczące wykończenia mieszkania często nie są odpowiednio zabezpieczone w umowie.

Jak uniknąć tych błędów?

• Uwzględnij warunek otrzymania kredytu – jeżeli planujesz finansować zakup kredytem, umowa powinna zawierać klauzulę warunkową, umożliwiającą odstąpienie od umowy bez konsekwencji finansowych w przypadku nieotrzymania kredytu.
• Zastrzeż możliwość cesji praw – upewnij się, że umowa daje ci prawo do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy na inną osobę, najlepiej bez zgody dewelopera lub za jego zgodą, której nie może on bezzasadnie odmówić.
• Dokładnie opisz dodatkowe życzenia – jeżeli masz specjalne wymagania dotyczące wykończenia mieszkania, upewnij się, że są one szczegółowo opisane w umowie, wraz z konsekwencjami ich niespełnienia przez dewelopera.

9. Brak analizy otoczenia inwestycji

Błędem, który wychodzi poza samą umowę, ale ma ogromny wpływ na zadowolenie z zakupu, jest brak analizy otoczenia inwestycji i planów zagospodarowania przestrzennego dla sąsiednich działek.

Gdzie tkwi problem?

• Nieznajomość planów zagospodarowania przestrzennego – nabywcy często nie sprawdzają, co może powstać w bezpośrednim sąsiedztwie ich przyszłego mieszkania.
• Niezweryfikowanie dostępu do infrastruktury – brak odpowiedniej infrastruktury (drogi, komunikacja publiczna, sklepy, szkoły) może znacząco obniżyć komfort życia.
• Nieuwzględnienie uciążliwości otoczenia – nabywcy często nie biorą pod uwagę potencjalnych uciążliwości, takich jak hałas, zanieczyszczenie czy korki.

Jak uniknąć tych błędów?

• Sprawdź plany zagospodarowania przestrzennego – przed podpisaniem umowy zapoznaj się z planami zagospodarowania przestrzennego dla sąsiednich działek, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek, takich jak budowa zakładu przemysłowego czy wielopasmowej drogi pod oknami.
• Zbadaj dostępność infrastruktury – upewnij się, że w okolicy inwestycji znajduje się niezbędna infrastruktura lub że są konkretne plany jej powstania w najbliższej przyszłości.
• Oceń potencjalne uciążliwości – odwiedź okolice inwestycji o różnych porach dnia i tygodnia, aby ocenić potencjalne uciążliwości, takie jak hałas czy korki.

10. Brak profesjonalnego wsparcia prawnego

Ostatnim, ale jednym z najpoważniejszych błędów, jest próba samodzielnej analizy umowy deweloperskiej bez wsparcia prawnego.

Gdzie tkwi problem?

• Nieznajomość przepisów – umowy deweloperskie są skomplikowanymi dokumentami, wymagającymi znajomości wielu przepisów prawa, których przeciętny nabywca nie posiada.
• Nierówna pozycja negocjacyjna – deweloperzy mają doświadczenie i wsparcie prawne, co stawia indywidualnego nabywcę w niekorzystnej pozycji negocjacyjnej.
• Nieprzewidziane konsekwencje – niektóre zapisy umowy mogą mieć konsekwencje, których nabywca nie jest w stanie przewidzieć bez specjalistycznej wiedzy.

Jak uniknąć tych błędów?

• Skonsultuj umowę z prawnikiem – przed podpisaniem umowy deweloperskiej skonsultuj ją z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości. Koszt takiej konsultacji jest niewielki w porównaniu z wartością inwestycji i potencjalnymi stratami.
• Nie bój się negocjować – pamiętaj, że umowa deweloperska nie jest dokumentem, który musisz przyjąć w całości. Możesz negocjować poszczególne zapisy, a wsparcie prawnika może być w tym nieocenione.
• Skorzystaj z doświadczeń innych – przed wyborem dewelopera poszukaj opinii innych nabywców, którzy już kupili mieszkania od tego dewelopera. Ich doświadczenia mogą być bezcenne.

Podsumowanie

Zakup mieszkania od dewelopera to poważna decyzja, która wiąże się z wieloma ryzykami. Nieznajomość przepisów i brak doświadczenia mogą doprowadzić do akceptacji niekorzystnych warunków umowy, które mogą skutkować dodatkowymi kosztami, opóźnieniami czy nawet utratą wpłaconych środków.

Najczęstsze błędy popełniane przez nabywców to:

• Akceptacja nieprecyzyjnego opisu przedmiotu umowy
• Zgoda na niekorzystne zapisy dotyczące terminów i kar umownych
• Zaakceptowanie problematycznych zapisów dotyczących finansowania
• Niejasne zasady odbioru mieszkania
• Zbyt szerokie uprawnienia dewelopera do wprowadzania zmian w projekcie
• Niekorzystne zapisy dotyczące gwarancji i rękojmi
• Nieuwzględnienie indywidualnych okoliczności nabywcy
• Brak analizy otoczenia inwestycji
• Próba samodzielnej analizy umowy bez wsparcia prawnego

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej zawsze warto poświęcić czas na dokładną analizę jej zapisów. Lepiej poświęcić więcej czasu na etapie podpisywania umowy, niż później borykać się z problemami, których można było uniknąć.

Aby uniknąć błędów w umowie deweloperskiej, najlepiej skonsultować jej treść z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach. Dokładna analiza dokumentu pozwoli uniknąć problemów i zapewnić sobie bezpieczeństwo prawne przy zakupie wymarzonego mieszkania.