Darowizna nieruchomości Poznań
Darowizna nieruchomości w Poznaniu i okolicach – profesjonalne doradztwo
Przeniesienie własności nieruchomości w drodze darowizny to często coś więcej niż tylko formalność prawna – to wyraz zaufania, miłości i troski o przyszłość najbliższych.
Decyzja o przekazaniu dorobku życia, takiego jak rodzinny dom czy mieszkanie, wiąże się z silnymi emocjami oraz naturalną potrzebą zapewnienia bezpieczeństwa prawnego zarówno darczyńcy, jak i obdarowanemu.
W świetle przepisów polskiego prawa cywilnego, darowizna nieruchomości jest ściśle uregulowaną umową, w której jedna strona (darczyńca) zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz drugiej strony (obdarowanego) kosztem swojego majątku.
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, dla ważności tej umowy niezbędne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Niedochowanie tej formy skutkuje bezwzględną nieważnością czynności prawnej z mocy prawa.
Dlaczego warto powierzyć sprawę darowizny właśnie mojej kancelarii?
Wybór prawnika od nieruchomości przy planowaniu darowizny nieruchomości to decyzja, która wpływa na bezpieczeństwo majątkowe Twojej rodziny na lata.
Oto konkretne korzyści, jakie zyskujesz, współpracując ze mną:
- Bezpieczeństwo darczyńcy (Służebność i Dożywocie): Moim priorytetem jest zabezpieczenie Twojego interesu. Dlatego doradzam nie tylko przy samej darowiźnie, ale również przy ustanowieniu służebności osobistej mieszkania, która gwarantuje darczyńcy prawo do dożywotniego korzystania z lokalu. Weryfikuję również, czy w Twojej sytuacji bezpieczniejszą opcją nie będzie umowa o dożywocie, która silniej chroni przed nieprzewidzianymi sytuacjami życiowymi.
- Minimalizacja ryzyka sporów o zachowek: Darowizna nieruchomości często wiąże się z ryzykiem przyszłych roszczeń finansowych ze strony pominiętych spadkobierców (zachowek). Jako specjalista od prawa nieruchomości, analizuję Twoją sytuację rodzinną i wskazuję rozwiązania prawne, które mogą ograniczyć lub wyłączyć obowiązek zapłaty zachowku w przyszłości.
- Weryfikacja podatkowa: Zapewniam wsparcie w prawidłowej kwalifikacji do zwolnienia podatkowego dla tzw. zerowej grupy podatkowej (najbliższa rodzina). Choć formalności przy nieruchomości dopełnia notariusz, moja analiza prawna gwarantuje, że spełniasz wszystkie przesłanki ustawowe, co eliminuje ryzyko zakwestionowania zwolnienia przez Urząd Skarbowy.
- Indywidualne podejście: Twojej sprawy nie przekażę aplikantowi. Za każdą opinię i strategię odpowiadam osobiście, co gwarantuje merytoryczną jakość na poziomie, jakiego oczekuje się od prawnika z kilkunastoletnim stażem.
Przekazanie majątku to proces o doniosłych i trudnych do cofnięcia skutkach – dlatego warto zadbać, by od początku został przeprowadzony bezbłędnie.
Najczęstsze ryzyka przy darowiźnie nieruchomości
Darczyńcy często zakładają, że podpisanie aktu notarialnego definitywnie kończy sprawę i trwale porządkuje relacje majątkowe. Jednak polskie prawo przewiduje szereg mechanizmów, które mogą skomplikować sytuację obu stron nawet wiele lat po przeniesieniu własności.
Roszczenia o zachowek
To najpoważniejsze ryzyko finansowe dla osoby obdarowanej. Wartość nieruchomości przekazanej w darowiźnie doliczana jest do tzw. substratu zachowku po śmierci darczyńcy. Oznacza to, że pominięci w testamencie spadkobiercy ustawowi (np. rodzeństwo obdarowanego) mogą domagać się od niego spłaty pieniężnej.
Ryzyko to istnieje nawet wtedy, gdy nieruchomość była jedynym składnikiem majątku darczyńcy. W takich sytuacjach warto rozważyć umowę o dożywocie, która – jako umowa odpłatna i losowa – zgodnie z dominującą linią orzeczniczą nie podlega zaliczeniu na poczet zachowku.
Skarga pauliańska (Ochrona wierzycieli)
Jeśli darczyńca posiada długi i wyzbywa się majątku (nieruchomości) pod tytułem darmym, jego wierzyciele mogą wytoczyć powództwo o uznanie tej czynności za bezskuteczną (tzw. skarga pauliańska, art. 527 K.c.).
W przypadku darowizny na rzecz osoby bliskiej, prawo wprowadza surowe domniemanie, że obdarowany wiedział o niewypłacalności darczyńcy. Wierzyciel może wówczas prowadzić egzekucję komorniczą z nieruchomości, mimo że formalnie stanowi ona już własność obdarowanego.
Brak zabezpieczenia prawa do mieszkania
Poważnym błędem jest przeniesienie własności domu lub mieszkania bez jednoczesnego ustanowienia w akcie notarialnym służebności osobistej mieszkania.
Bez takiego zapisu darczyńca traci prawny tytuł do lokalu. Ustne ustalenia są w tym przypadku niewystarczające. W razie konfliktu rodzinnego lub sprzedaży nieruchomości przez obdarowanego osobom trzecim, darczyńca może zostać pozbawiony dachu nad głową.
Pułapki podatkowe
Darowizny dla najbliższej rodziny (tzw. grupa zerowa) są zwolnione z podatku pod warunkiem zgłoszenia ich do Urzędu Skarbowego (przy nieruchomościach robi to notariusz). Jednak przekazanie majątku dalszej rodzinie lub osobom niespokrewnionym wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku od spadków i darowizn.
Istotnym ryzykiem są też tzw. darowizny ukryte (np. przekazanie gotówki na zakup mieszkania bez zgłoszenia). W przypadku kontroli skarbowej, ujawnienie takiej darowizny wiąże się z sankcyjną stawką podatku w wysokości 20%.
Rażąca niewdzięczność i odwołanie darowizny
Prawo pozwala darczyńcy odwołać darowiznę (nawet już wykonaną), jeśli obdarowany dopuści się względem niego tzw. rażącej niewdzięczności.
Pojęcie to jest nieostre i często staje się źródłem skomplikowanych sporów sądowych. Drastyczne naruszenie obowiązków rodzinnych, brak opieki w chorobie czy agresja fizyczna lub psychiczna mogą doprowadzić do sądowego nakazu zwrotu nieruchomości.
Co jest lepsze, darowizna czy przepisanie domu?
Odpowiedź zależy od Twojego głównego celu. Jeśli priorytetem jest najprostsza i najtańsza metoda przekazania majątku wewnątrz najbliższej rodziny – darowizna będzie lepszym wyborem.
Jeśli jednak chcesz skutecznie zabezpieczyć się przed roszczeniami innych spadkobierców o zachowek i zagwarantować sobie dożywotnią opiekę – bezpieczniejszym rozwiązaniem będzie umowa o dożywocie.
W języku potocznym „przepisanie domu” to termin, pod którym kryje się wybór między tymi dwiema, skrajnie różnymi instytucjami prawnymi. Jako adwokat pomagam klientom zrozumieć te różnice, gdyż mają one kolosalne skutki finansowe.
Darowizna nieruchomości
Jest to umowa nieodpłatna. Darczyńca przenosi własność nieruchomości, nie otrzymując w zamian żadnego ekwiwalentu pieniężnego ani rzeczowego.
- Zalety: Szybkość formalności i całkowite zwolnienie z podatku od spadków i darowizn dla najbliższej rodziny (tzw. zerowa grupa: małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, rodzeństwo).
- Ryzyko (Zachowek): Wartość nieruchomości przekazanej w darowiźnie doliczana jest do tzw. substratu zachowku. Oznacza to, że po śmierci darczyńcy pozostali, pominięci spadkobiercy mogą żądać od obdarowanego spłaty pieniężnej. Jest to najczęstsze źródło rodzinnych procesów sądowych.
Umowa o dożywocie
To umowa odpłatna i wzajemna. W zamian za przeniesienie własności nieruchomości, nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (zgodnie z art. 908 K.c. obejmuje to m.in. wyżywienie, ubranie, mieszkanie, opał, pomoc w chorobie oraz sprawienie pogrzebu).
- Zalety: Zgodnie z orzecznictwem, wartość nieruchomości zbytej na podstawie umowy o dożywocie nie jest doliczana do substratu zachowku. Skutecznie chroni to nabywcę przed koniecznością spłacania innych krewnych zmarłego. Daje też zbywcy ustawową gwarancję opieki.
- Wady: Ponieważ nie jest to darowizna, nie obowiązuje zwolnienie podatkowe dla rodzin. Należy zapłacić u notariusza podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Umowa ta jest również trudniejsza do rozwiązania (wymaga wyroku sądu) niż odwołanie darowizny.
Z mojego doświadczenia wynika, że klienci zazwyczaj wybierają darowiznę, gdy w rodzinie panuje zgoda i nie ma obaw o przyszłe roszczenia. Na umowę o dożywocie decydują się osoby, które chcą mieć twardą gwarancję opieki na starość lub świadomie chcą pominąć pewne osoby przy podziale majątku, unikając zapłaty zachowku.
Wybór między tymi drogami powinien być poprzedzony analizą prawną. Błąd na tym etapie może w przyszłości kosztować obdarowanego setki tysięcy złotych w ramach spłaty rodzeństwa.
Klient kancelarii zwycięża w sprawie o zachowek i wygrywa łącznie ponad 100.000 zł
W imieniu swojego klienta w 2020 r. prowadziłem sprawę sądową o zachowek po zmarłej mamie.
W 2017 roku zmarła matka mojego Klienta, która zostawiła po sobie testament sporządzony
własnoręcznie w którym do całości spadku powołała brata Klienta. Poza klientem oraz jego bratem nie było innych spadkobierców. W skład spadku wchodziło mieszkanie o wartości około 400.000 zł.
Z uwagi na konflikt rodzinny pomiędzy braćmi nie było szansy na ugodowe zakończenie sprawy. W związku z tym Klient zwrócił się do kancelarii o pomoc prawną. W pierwszej kolejności w imieniu Klienta podjąłem próbę porozumienia się z jego bratem co do zawarcia ugody. Brat jednak nie chciał rozmawiać na ten temat. Koniecznym zatem było skierowanie sprawy do sądu. Postępowanie sądowe zostało przeprowadzone kompleksowe, odciążając klienta z wszelkich formalności. Ostatecznie klient zwyciężył i jego brak zobowiązany został do zapłaty zachowku w wysokości 100.000 zł. Strona przeciwna nie złożyła apelacji.
Dzięki współpracy z kancelarią, Klient:
– otrzyma rzetelne wsparcie w rozwiązaniu problemu zachowku po zmarłej mamie;
– szybko odzyskał należności;
– zwyciężył w sporze sądowym 100.000 zł oraz nie musiał angażować się w ten spór, bo całość przejęła kancelaria,
Jeśli Ty również borykasz się z podobnym problemem, serdecznie zapraszamy do kontaktu.
Entdecke die Freiheit in einem online casino ohne deutsche lizenz – keine 1-€-Limit pro Spin, keine 5-Sekunden-Regel, höhere RTPs und riesige Spielauswahl von Top-Providern, flexiblere Boni und Zahlungen wie Paysafecard oder Krypto – ideal für Spieler, die mehr Kontrolle wollen.
