Odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – na jakie scenariusze powinien przygotować się nabywca?

Gdy zawieramy umowę z deweloperem, oczekujemy, że prace zakończą się terminowo, a nasze nowe miejsce zamieszkania nie będzie odbiegać od określonych w umowie standardów. Niestety czasem zdarza się, że deweloper nie wywiązuje się w pełni ze swojego zobowiązania. Pomieszczenia w nieruchomości zostają rozmieszczone inaczej, niż zakładał projekt, brakuje balkonu, ściany są pokryte pleśnią. Ujmując rzecz w sposób prawniczy, przedmiot umowy ma wady. Co robić w takiej sytuacji? Kluczowe jest odpowiednie postępowanie w trakcie tzw. odbioru i po jego zakończeniu. Nowa ustawa deweloperska znacząco zmieniła związane z nim regulacje, wzmacniając pozycję nabywcy.

Dzisiejszy wpis poświęcam omówieniu niedawno wprowadzonych rozwiązań prawnych. Tekst składa się z dwóch głównych części. W pierwszej charakteryzuję zagadnienia wstępne. W drugiej przedstawiam trzy scenariusze, które mogą wystąpić w razie stwierdzenia wady.

1. Zagadnienia wstępne

Zacznijmy od informacji podstawowych, dotyczących odbioru, protokołu z odbioru oraz wad przedmiotu umowy – dzięki nim czytelnikowi łatwiej będzie zrozumieć przebieg scenariuszy opisywanych w drugiej części artykułu.

1.1. Przeprowadzenie odbioru jest obowiązkowe

 Uregulowany w art. 41 ustawy deweloperskiej z 2021 r. odbiór przedmiotu umowy – lokalu lub domu jednorodzinnego – polega na oględzinach miejsca przedsięwzięcia deweloperskiego. Przeprowadzenie odbioru jest obowiązkowe. Jego celem jest ocena, czy przedmiot umowy został wykonany zgodnie z treścią zobowiązania. Innymi słowy, nabywca sprawdza w obecności dewelopera, czy nieruchomość odpowiada treści umowy, a także jest zgodna z projektem i przepisami. Odbioru dokonuje się po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy. Następuje on jeszcze przed zawarciem umowy przenoszącej prawo własności na nabywcę.

1.2. W protokole zostają wskazane wady

Z przebiegu oględzin sporządza się, zwykle w formie pisemnej, protokół. To właśnie w nim zostają opisane wady, jakie zdaniem nabywcy ma odbierana nieruchomość. Warto pamiętać, że deweloper nie może odmówić umieszczenia w dokumencie zastrzeżeń klienta – nawet jeśli uważa je za całkowicie bezzasadne. Protokół należy sporządzić i podpisać nie tylko wówczas, gdy przedmiot umowy zostanie odebrany, ale także wtedy, gdy nabywca odmówi dokonania odbioru (zob. scenariusz III).

1.3. Wady istotne zakłócają możliwość korzystania z rzeczy

Nowa ustawa deweloperska wyróżnia dwie kategorie wad: istotne i nieistotne. To, z jakimi wadami mamy do czynienia, wpływa na pozycję obydwu stron umowy deweloperskiej, ich późniejsze obowiązki, a także przebieg procedury naprawczej.

Pojęcie wady istotnej nie zostało zdefiniowane w przepisach – jego treść była wielokrotnie dookreślana w orzeczeniach sądów powszechnych (zob. np. wyrok SN z 6.10.2006, V CSK 198/06; wyrok SA w Lublinie z dnia 29.05.2010 r., I AGa 55/20). Odwołując się do treści orzeczeń, należy stwierdzić, że wadami istotnymi są te wady, które zakłócają możliwość normalnego korzystania z rzeczy w zakresie jej podstawowych właściwości. W takim ujęciu nieistotnymi są wady, które takich skutków nie powodują. Rozstrzygając, czy wada ma charakter istotny czy nieistotny, można odwołać się – przynajmniej w niektórych przypadkach – do prostego eksperymentu myślowego. Można mianowicie zadać sobie pytanie, czy przeciętna osoba nabyłaby daną rzecz, np. nieruchomość, gdyby wiedziała, że będzie obarczona wadami. Te wady, które powodowałyby hipotetyczną decyzję o zaniechaniu zakupu, należy uznać za istotne. Pozostałe – za nieistotne.

2. Trzy scenariusze

Załóżmy teraz, że nabywca stwierdza wady i zostają one umieszczone w protokole. Co dzieje się dalej? Rozważmy trzy scenariusze.

2.1. Scenariusz I: nieruchomość ma wady nieistotne, nabywca dokonuje odbioru

Jeśli nabywca zgłasza do protokołu wyłącznie wady nieistotne, nie może jednocześnie odmówić odebrania przedmiotu umowy (art. 41 pkt 9 ustawy). Deweloper powinien ustosunkować się do wad w terminie 14 dni od dnia podpisania dokumentu – może on uznać daną wadę bądź odmówić jej uznania. Jeśli nie wykona żadnych działań, przyjmuje się, że wady zostały uznane. W zakresie wad nieuznanych nabywca może dochodzić roszczeń na drodze sądowej. Z kolei zaakceptowanie wady rodzi po stronie dewelopera obowiązek jej usunięcia w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu.

Jeśli deweloper nie może usunąć wad w ciągu 30 dni mimo zachowania należytej staranności (może tak się zdarzyć np. ze względu na niedostępność materiałów albo dużą liczbę napraw), powinien wskazać nowy termin – taki jednak, który nie będzie powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy (art. 41 pkt 7).

Gdy termin trzydziestodniowy albo termin wyznaczony przez dewelopera upłynie, tym razem nabywca powinien wyznaczyć trzeci, dodatkowy termin na usunięcie wad. Po jego upływie zyskuje on uprawnienie do zastępczego wykonania napraw na koszt dewelopera. Oznacza to, że nabywca może zlecić innemu podmiotowi przeprowadzenie prac naprawczych albo wykonać je samodzielnie, a następnie domagać się od dewelopera zwrotu poniesionych wydatków. Koszty należy oczywiście dokładnie udokumentować.

2.2. Scenariusz II: nieruchomość ma wady istotne, a nabywca dokonuje jej odbioru

Jeśli przedmiot umowy ma wady istotne, lecz zostanie odebrany, przebieg procedury jest zbliżony do scenariusza I. Deweloper ustosunkowuje się do wad w terminie 14 dni, ma następnie 30 dni na ich usunięcie, chyba że usunięcie w terminie 30-dniowym nie jest możliwe i deweloper wskaże nowy termin. Następnie nabywca wyznacza deweloperowi dodatkowy czas na przeprowadzenie napraw.

Różnica między scenariuszem I a II dotyczy uprawnienia, które zyskuje nabywca, gdy dodatkowy czas minie. Nabywca nie może, jak w scenariuszu I, usunąć wady istotnej na koszt dewelopera ze względu na skomplikowanie prac i ewentualną ingerencję w sytuacje osób trzecich (np. innych mieszkańców bloku). Jest natomiast uprawniony do odstąpienia od umowy (art. 41 pkt 11).

2.3. Scenariusz III: nieruchomość ma wady istotne, a nabywca odmawia dokonania odbioru

Nabywca może odmówić dokonania odbioru w przypadku stwierdzenia, że lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny ma wadę istotną, a jednocześnie deweloper odmawia uznania tej wady w protokole (art. 41 pkt 9). Odmowy uznania wady za istotną nie należy mylić z niezamieszczeniem informacji o wadzie zgłaszanej przez nabywcę – tylko pierwsze rozwiązanie jest zgodne z prawem. Odmowa, podobnie jak opis wad istotnych, powinien zostać uwzględniony w protokole.

Jeśli nabywca odmówi dokonania odbioru z uwagi na stwierdzenie wady istotnej, deweloper i nabywca wyznaczają wspólnie drugi termin odbioru. Ma on umożliwić deweloperowi usunięcie wady. Ponowny odbiór przebiega w taki sam sposób jak pierwszy. Warto odnotować, że nabywca może w jego trakcie zgłosić nowe wady istotne, a deweloper odmówić ich uznania – wówczas rozpoczyna się kolejna procedura naprawcza zgodna ze scenariuszem III.

Jeśli wada wskazana w trakcie pierwszego odbioru nie została usunięta, a deweloper zdecyduje się nie uznać jej po raz drugi, nabywca może powtórnie odmówić odebrania nieruchomości. Skuteczność ponownej umowy jest jednak uzależniona od uzyskania opinii rzeczoznawcy budowlanego. Ujmując rzecz precyzyjnie, odmowa staje się ważna, jeżeli nabywca w ciągu miesiąca od dnia jej dokonania zawrze z rzeczoznawcą umowę o przygotowanie opinii dotyczącej wady (art. 41 pkt 13).

Jeżeli rzeczoznawca stwierdzi, że zgłoszona przez nabywcę podczas pierwszego i drugiego odbioru wada rzeczywiście występuje, nabywca zyskuje uprawnienie do odstąpienia od umowy (podobnie jak w scenariuszu II). Wówczas to deweloper powinien ponieść koszty sporządzenia opinii. Nabywca może nie tylko odstąpić od umowy, ale również zażądać usunięcia wady lub odszkodowania, a następnie zawrzeć umowę przenoszącą własność nieruchomości. W takiej sytuacji strony umawiają się na trzeci odbiór. W jego trakcie deweloper nie może już odmówić uznania wskazanej wady za istotną – procedura będzie odtąd przebiegać zgodnie ze scenariuszem II.

Jeśli natomiast rzeczoznawca uzna, że wada nie miała charakteru istotnego, strony dokonują trzeciego odbioru. W jego trakcie nabywca nie może odmówić odbioru ze względu na wskazaną wcześniej wadę, jest natomiast uprawniony do zgłoszenia tej samej wady jako nieistotnej – procedura przebiega wówczas w sposób opisany w scenariuszu I.

3. Nabywca nie traci roszczeń po odbiorze

Warto jeszcze wspomnieć, że gdy nabywca odbierze nieruchomość, nie traci roszczeń z tytułu wad. Zgodnie z art. 41 ust. 19 ustawy w okresie od dokonania odbioru do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność może zgłaszać deweloperowi kolejne wady. Co ważne, do skuteczności zgłoszenia nie jest wówczas konieczny kolejny odbiór i sporządzenie nowego protokołu – nabywca informuje przedsiębiorcę o wadach w sposób przewidziany w umowie deweloperskiej.