Zniesienie współwłasności nieruchomości – Poznań

Wyobraźmy sobie dom rodzinny, który od lat pozostaje niezamieszkany, ponieważ rodzeństwo nie jest w stanie wypracować wspólnego stanowiska co do jego przeznaczenia. Podczas gdy jedna osoba dąży do sprzedaży, druga planuje remont i najem, a trzecia – kierowana sentymentem – sprzeciwia się jakimkolwiek zmianom. 

Upływ czasu działa na niekorzyść budynku, który niszczeje, generując jednocześnie stałe obciążenia w postaci podatków oraz kosztów utrzymania mediów, które obciążają wszystkich współwłaścicieli. Sytuacja ta staje się często zarzewiem eskalujących konfliktów rodzinnych, które bez profesjonalnej pomocy prawnej mogą trwać latami.

W świetle przepisów Kodeksu cywilnego współwłasność w częściach ułamkowych jest traktowana jako stan tymczasowy. Zgodnie z art. 210 KC, każdy ze współwłaścicieli posiada uprawnienie do żądania jej zniesienia w dowolnym momencie. 

Jeżeli strony osiągną pełne porozumienie, procedura ta może zostać sfinalizowana u notariusza poprzez zawarcie stosownej umowy. W przypadku braku konsensusu niezbędne jest zainicjowanie sądowego postępowania nieprocesowego. Polskie prawo przewiduje trzy podstawowe sposoby wyjścia ze stanu współwłasności:

1. Podział fizyczny nieruchomości – jest to rozwiązanie priorytetowe, o ile jest technicznie możliwe i zgodne z przepisami (np. poprzez wydzielenie samodzielnych lokali mieszkalnych w budynku lub podział geodezyjny działki).
2. Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli – z jednoczesnym nałożeniem na niego obowiązku spłaty pozostałych osób, proporcjonalnie do wielkości ich udziałów.
3. Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji publicznej (podział cywilny) – dokonywana przez komornika sądowego na podstawie przepisów o egzekucji z nieruchomości. Uzyskane w ten sposób środki są dzielone między współwłaścicieli po potrąceniu kosztów postępowania. Jest to zazwyczaj rozwiązanie najmniej korzystne finansowo ze względu na koszty egzekucyjne oraz ryzyko sprzedaży nieruchomości poniżej jej wartości rynkowej.

Dlaczego warto powierzyć mi sprawę o zniesienie współwłasności?

Podczas gdy wiele kancelarii prawnych prowadzi praktykę ogólną – od spraw rodzinnych po odszkodowania – ja zdecydowałem się na pełną specjalizację. Moja praktyka koncentruje się wyłącznie na prawie nieruchomości oraz prawie budowlanym. Tak wąska specjalizacja pozwala mi dostrzegać niuanse prawne i techniczne, które w złożonych sporach majątkowych decydują o ostatecznym sukcesie.

Jako adwokat specjalizujący się w prawie nieruchomości w Poznaniu, z 14-letnim doświadczeniem, oferuję nie tylko biegłą znajomość Kodeksu cywilnego, ale przede wszystkim praktyczne zrozumienie specyfiki lokalnego rynku oraz metodologii pracy biegłych sądowych i rzeczoznawców działających przy poznańskich sądach.

Wybierając współpracę ze mną, zyskujesz konkretne korzyści:

• Praktyczna ocena techniczno-prawna: Zniesienie współwłasności to proces, w którym prawo przenika się z techniką. Analizuję operaty szacunkowe oraz projekty podziału (geodezyjnego i architektonicznego) pod kątem ich realnej użyteczności i zgodności z interesem klienta.
• Strategia zamiast emocji: Sprawy o majątek rodzinny często generują silne napięcia. Jako pełnomocnik przejmuję na siebie całość kontaktów z drugą stroną. Konsekwentnie dążę do wypracowania ugody, która pozwoli uniknąć podziału cywilnego (sprzedaży licytacyjnej). Jest to rozwiązanie ostateczne i zazwyczaj najmniej korzystne, gdyż wiąże się z wysokimi kosztami egzekucyjnymi oraz ryzykiem sprzedaży nieruchomości poniżej jej realnej wartości rynkowej.
• Znajomość lokalnej praktyki sądowej: Regularnie reprezentuję klientów przed sądami rejonowymi w Poznaniu i Wielkopolsce oraz przed Sądem Okręgowym w Poznaniu w sprawach odwoławczych. Znajomość tutejszej linii orzeczniczej pozwala mi na precyzyjne budowanie argumentacji.
• Transparentność kosztów: Od początku współpracy przedstawiam jasne zasady rozliczeń. Dowiesz się, jakie są koszty zastępstwa prawnego, a także jakie opłaty sądowe i wydatki na biegłych mogą wystąpić w toku postępowania. Brak ukrytych kosztów pozwala na racjonalne planowanie budżetu w drodze do odzyskania pełnej kontroli nad Twoim majątkiem.

Celem jest zakończenie stanu współwłasności w sposób, który maksymalnie zabezpieczy Twój kapitał i przywróci Ci pełną swobodę w dysponowaniu nieruchomością.

Najczęstsze ryzyka przy zniesieniu współwłasności nieruchomości – na co musisz uważać?

Postępowanie w przedmiocie zniesienia współwłasności to proces wymagający precyzyjnej strategii. Brak odpowiedniego przygotowania lub błędy w prowadzeniu sprawy mogą skutkować stratami finansowymi sięgającymi setek tysięcy złotych.

Jako adwokat, w każdej prowadzonej sprawie poddaję analizie następujące ryzyka:

• Podział cywilny (sprzedaż licytacyjna): To najbardziej niekorzystny scenariusz. Jeśli współwłaściciele nie wypracują porozumienia, a podział fizyczny okaże się niedopuszczalny, sąd zarządza sprzedaż nieruchomości w trybie licytacji publicznej. Wiąże się to z wysokimi kosztami egzekucyjnymi oraz ryzykiem sprzedaży obiektu znacząco poniżej jego realnej wartości rynkowej (nawet za 2/3 ceny oszacowania w drugim terminie).
• Weryfikacja operatów szacunkowych: Kluczowym dowodem w sprawie jest opinia biegłego rzeczoznawcy. Jeżeli operat zostanie sporządzony niestarannie lub w oparciu o nieadekwatne nieruchomości porównawcze, kwota spłat może zostać rażąco zaniżona lub zawyżona. Moim zadaniem jest merytoryczna kontrola tych opinii i zgłaszanie skutecznych zarzutów, które mogą prowadzić do powołania innego biegłego lub skorygowania wyceny.
• Prekluzja roszczeń o nakłady i pożytki: Zgodnie z art. 618 KPC, sąd w postępowaniu o zniesienie współwłasności rozstrzyga również o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Jeśli jeden z Państwa finansował remonty i opłacał daniny publiczne (nakłady), a drugi czerpał zyski z najmu (pożytki), roszczenia te muszą zostać zgłoszone teraz. Ich pominięcie skutkuje bezpowrotną utratą możliwości ich dochodzenia w przyszłości.
• Podział fizyczny a normy techniczne: Sądowy podział budynku na samodzielne lokale musi być zgodny z prawem budowlanym oraz warunkami technicznymi. Bez profesjonalnej analizy projektowej mogą Państwo zostać zmuszeni do wykonania kosztownych i nieefektywnych przeróbek adaptacyjnych.
• Obciążenia hipoteczne: Zniesienie współwłasności nieruchomości obciążonej kredytem nie powoduje automatycznego podziału długu ani wygaśnięcia hipoteki. Nawet po utracie prawa własności mogą Państwo pozostać dłużnikami osobistymi banku. Opracowuję rozwiązania (np. umowy trójstronne z bankiem lub przejęcie długu), które pozwalają realnie uwolnić klienta od zobowiązań kredytowych.

Samodzielne prowadzenie sporu o majątek często wiąże się z podejmowaniem decyzji pod wpływem emocji. Moim celem jest zastąpienie ich chłodną strategią procesową, która pozwoli uzyskać optymalny wynik.

Zniesienie współwłasności przy braku zgody współwłaściciela

Zniesienie współwłasności nieruchomości jest możliwe nawet w sytuacji kategorycznego sprzeciwu pozostałych właścicieli. Zgodnie z polskim porządkiem prawnym, nikt nie ma obowiązku trwania w stanie współwłasności wbrew swojej woli. Uprawnienie do żądania jej zniesienia wynika wprost z art. 210 Kodeksu cywilnego, jest bezterminowe (nie ulega przedawnieniu) i nie wymaga zgody pozostałych współużytkowników prawa.

W przypadku braku konsensusu, jedyną drogą prawną jest skierowanie wniosku o zniesienie współwłasności do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. W Poznaniu sprawy te rozpoznawane są przez właściwe sądy rejonowe, w zależności od dzielnicy, w której znajduje się obiekt.

Przebieg postępowania sądowego obejmuje następujące etapy:

• Inicjacja postępowania: Przygotowuję merytoryczny wniosek, w którym precyzyjnie wskazuję optymalny dla klienta sposób zniesienia współwłasności. Sąd ma obowiązek rozpoznać sprawę merytorycznie, niezależnie od pasywnej postawy uczestników czy ich prób blokowania procesu.
• Rozstrzygnięcie co do sposobu podziału: Spór najczęściej dotyczy wyboru między podziałem fizycznym, przejęciem nieruchomości przez jednego właściciela a sprzedażą. Moja rola polega na zgromadzeniu i przedstawieniu dowodów, które przekonają sąd, że zaproponowane przez nas rozwiązanie jest najbardziej uzasadnione gospodarczo i sprawiedliwe.
• Nadzór nad wyceną nieruchomości: W sprawach spornych sąd obligatoryjnie powołuje biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Częstą praktyką uczestników jest próba manipulowania wartością nieruchomości – zawyżanie jej (gdy oczekują spłaty) lub zaniżanie (gdy sami mają spłacać). Jako pełnomocnik czuwam, aby operat szacunkowy był rzetelny, logiczny i odzwierciedlał realne ceny transakcyjne na poznańskim rynku.
• Przeciwdziałanie niekorzystnym rozstrzygnięciom: Jeżeli podział fizyczny jest niedopuszczalny, a uczestnicy nie wykazują zdolności do spłaty, sąd może zarządzić sprzedaż licytacyjną. Ze względu na niską efektywność ekonomiczną tego rozwiązania, wykorzystuję moje doświadczenie procesowe, aby nawet na etapie sądowym wypracować ugodę chroniącą Twój kapitał przed deprecjacją wynikającą z kosztów komorniczych.

Brak zgody pozostałych współwłaścicieli nie blokuje Twoich praw – zmienia jedynie tryb ich realizacji z umownego na sądowy, w którym profesjonalna strategia procesowa staje się kluczem do zabezpieczenia Twojego majątku.

Nasze usługi

Szukasz pomocy? Kamil Wasilewski AdwokatPokaż adres e-mailkancelaria@adwokatwasilewski.plPokaż nr telefonuT: +48 503 070 837