Umowa rezerwacyjna – nowe-stare rozwiązanie dla kupujących nieruchomości

Wyobraźmy sobie następującą sytuację: osoba, która zamierza kupić mieszkanie na rynku pierwotnym, znalazła świetną ofertę, ale nie dysponuje jeszcze środkami na zakup – czeka na pozytywną decyzję kredytową. Inny scenariusz: osoba ma już pieniądze, ale nie jest pewna, którą spośród kilku atrakcyjnych propozycji wybrać – potrzebuje więcej czasu do namysłu. Jak w takich i podobnych do nich przypadkach sprawić, by deweloper nie sprzedał w międzyczasie interesującej nas nieruchomości? Z pomocą przychodzi tzw. umowa rezerwacyjna – rozwiązanie wprowadzone do nowej ustawy deweloperskiej. Dzisiejszy wpis poświęcam jego omówieniu.

Do czego służy umowa rezerwacyjna?

Zacznijmy od informacji podstawowych. Umowa rezerwacyjna została uregulowana w przepisach art. 29–34 nowej ustawy deweloperskiej. W ten sposób określa się Ustawę z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Stronami umowy rezerwacyjnej są deweloper i rezerwujący, czyli klient, który rozważa zakup lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Deweloper zobowiązuje się w umowie do wyłączenia z oferty sprzedaży nieruchomości wybranej przez klienta. Dzięki temu klient zyskuje gwarancję, że interesująca go nieruchomość nie zostanie zbyta np. do czasu uzyskania kredytu bądź promesy kredytowej. Zwykle rezerwacja ma charakter odpłatny – w zamian za wyłączenie nieruchomości z oferty klient zobowiązuje się do uiszczenia opłaty rezerwacyjnej.

Umowa rezerwacyjna przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej

Umowy rezerwacyjne były powszechnie zawierane jeszcze zanim weszła w życie nowa ustawa deweloperska. Do tego czasu deweloperzy i klienci ustalali treść stosunku prawnego samodzielnie, do czego uprawniała ich zasada swobody umów. W konsekwencji występujące w obrocie umowy rezerwacyjne niekiedy znacznie różniły się między sobą. Taka sytuacja była oczywiście niekorzystna dla strony słabszej, czyli klienta. W praktyce bowiem deweloper mógł narzucić rezerwującemu postanowienia pogarszające jego pozycję, zobowiązując go np. do wniesienia wysokich opłat rezerwacyjnych czy zawarcia umowy deweloperskiej.

Nowa umowa nazwana – co powinna zawierać?

Mając na uwadze nierówność pozycji negocjacyjnych dewelopera i klienta, prawodawca zdecydował się określić w ustawie obowiązkowe elementy umowy rezerwacyjnej. Odtąd stała się ona jedną z umów nazwanych. Oznacza to, że jeśli kontrakt zawarty z deweloperem nie zawiera elementów wskazanych przez ustawodawcę, nie może zostać uznany za umowę rezerwacyjną.

Jak wskazuje art. 30 pkt 2, umowa rezerwacyjna musi zawierać informacje o stronach i nieruchomości, a także określać czas, na jaki zostaje ona wyłączona ze sprzedaży. Co ważne, opłata rezerwacyjna nie jest koniecznym elementem umowy rezerwacyjnej – strony mogą zatem postanowić, że rezerwacja nastąpi nieodpłatnie. Warto dodać, że wysokość opłaty nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego (art. 32 pkt 2). Cena powinna zostać określona w prospekcie informacyjnym, czyli w specjalnym dokumencie, który deweloper ma obowiązek przesłać rezerwującemu przed zawarciem umowy (art. 21 pkt 1).

Alternatywne rozwiązania prawne

Na zakończenie warto odnotować, że wobec ścisłego określenia umowy rezerwacyjnej w ustawie nie jest wykluczone dokonywanie przez dewelopera i rezerwującego innych czynności prawnych o zbliżonych do opisanych skutkach gospodarczych. Może chodzić zarówno o czynności jednostronne (np. oświadczenie rezerwacyjne dewelopera), jak i umowy nienazwane (np. umowę pierwszeństwa zawarcia umowy deweloperskiej). Klient powinien dokładnie przeanalizować proponowane przez dewelopera rozwiązania pod kątem konsekwencji prawnych – zwłaszcza w zakresie ewentualnych obowiązków, które będzie musiał zrealizować, aby do rezerwacji faktycznie doszło.