Rola rzeczoznawcy budowlanego w procedurze odbioru lokalu

W dzisiejszym wpisie kontynuujemy tematykę związaną z odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W trakcie odbioru między deweloperem a nabywcą powstaje niekiedy spór dotyczący występowania w nieruchomości wad – nabywca twierdzi, że nieruchomość nie spełnia obiecanych standardów, zaś deweloper przekonuje, że jest inaczej. W niektórych przypadkach w spór zaangażowany zostaje trzeci podmiot – rzeczoznawca budowlany. Jego zadaniem jest ocena stanu technicznego odbieranej nieruchomości. Kiedy należy skorzystać z usług rzeczoznawcy? Jakie kompetencje mu przysługują? Co dzieje się po wydaniu przez niego opinii? Poniżej odpowiadam na wskazane pytania, a także opisuję kontrowersje, których źródłem mogą być nowe regulacje.

Rzeczoznawca staje się uczestnikiem procedury

Zacznijmy od doprecyzowania momentu, w którym rzeczoznawca staje się uczestnikiem procedury odbioru, uregulowanej w art. 41 nowej ustawy deweloperskiej. Warto przypomnieć, że cechuje się ona dużym skomplikowaniem i obejmuje różne scenariusze, których wystąpienie zależy od działania nabywcy i dewelopera. Jeden z tych scenariuszy zakłada, że nabywca odmawia odbioru lokalu bądź domu ze względu na wady istotne, zaś deweloper odmawia ich uznania. Wówczas strony umawiają się na powtórny odbiór. Jeśli w jego trakcie okaże się, że wada nie została usunięta, nabywca może ponownie odmówić odebrania nieruchomości. Skuteczność odmowy jest jednakże uzależniona od przedstawienia opinii rzeczoznawcy budowlanego – nabywca ma miesiąc na wystąpienie z wnioskiem o jej wydanie. To właśnie w tym momencie w spór zostaje zaangażowany rzeczoznawca.

Kogo może wybrać nabywca?

Rzeczoznawcą budowlanym jest osoba spełniająca wymagania wskazane w ustawie o samorządach zawodowych architektów oraz inżynierów budownictwa (art. 8b ust 1 ustawy). Listy rzeczoznawców są prowadzone przez Krajową Izbę Architektów oraz Krajową Izbę Inżynierów Budownictwa. Nabywca może skorzystać z usług dowolnej osoby znajdującej się na tych listach, ustawa deweloperska nie przewiduje bowiem w tym zakresie żadnych ograniczeń. Co więcej, ewentualne zapisy w umowie deweloperskiej, które takie ograniczenia by narzucały, mogłyby zostać uznane za nieważne przez sąd na mocy art. 42 ustawy deweloperskiej. Głosi on m.in., że postanowienia umowy mniej korzystne dla nabywców niż przepisy ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy.

Rzeczoznawca rozstrzyga, co jest wadą istotną

Zadaniem rzeczoznawcy jest rozstrzygnięcie stanu nieruchomości z dnia drugiego odbioru. Dlaczego nie pierwszego? W międzyczasie deweloper mógł poczynić starania, by usunąć wadę. Nawet jeśli nie w pełni się one powiodły, istnieje szansa, że wada istotna została „przekształcona” w nieistotną. W tym miejscu przechodzimy do pierwszej kontrowersji. Na mocy przepisów ustawy deweloperskiej rzeczoznawca ma kompetencję, by rozstrzygnąć, czy wada ma charakter istotny, czy nieistotny. Można jednak zastanawiać się, czy kompetencja ta nie powinna przysługiwać wyłącznie sądowi (który oczywiście może odwołać się do opinii biegłego). Istotność wady jest bowiem zagadnieniem prawnym, wielokrotnie podejmowanym w orzecznictwie. Innymi słowy, aby ocenić, czy wada ma charakter istotny, czy nieistotny, musimy odwołać się nie tylko do wiedzy technicznej, ale również prawniczej – a tej może rzeczoznawcy brakować. Być może zatem lepszym rozwiązaniem byłoby ograniczenie jego kompetencji wyłącznie do orzekania o wystąpieniu wady, bez oceny jej istotności.

Rzeczoznawca przyznaje rację nabywcy

Zastanówmy się teraz nad konsekwencjami opinii rzeczoznawcy. Po pierwsze, może on uznać, że zgłoszona przez nabywcę wada rzeczywiście występuje i ma charakter istotny. W takim wypadku nabywca zyskuje uprawnienie do odstąpienia od umowy z deweloperem. Może również zażądać jej usunięcia, a następnie zawrzeć umowę przenoszącą własność nieruchomości. Strony umawiają się wówczas na trzeci odbiór, w trakcie którego deweloper musi uznać wadę. Oprócz tego jest on obowiązany do zwrotu kosztów poniesionych przez nabywcę w związku przygotowaniem opinii rzeczoznawcy.

Nieruchomość nie ma wady istotnej

Jeśli natomiast rzeczoznawca stwierdzi, że wada w ogóle nie występuje bądź występuje, lecz nie jest istotna, wtedy strony umawiają się na trzeci odbiór, w trakcie którego nabywca nie może ponownie zgłosić tej samej wady jako istotnej. Nie przysługują mu ponadto uprawnienia do odstąpienia od umowy oraz żądania zwrotu kosztów związanych z wydaniem opinii.

Deweloper w trudnej sytuacji?

Zwróćmy jeszcze uwagę na drugą kontrowersję generowaną przez regulacje. Chodzi mianowicie o osłabienie pozycji dewelopera. Zauważmy, że warunkiem pojawienia się po stronie nabywcy uprawnienia do odstąpienia od umowy jest sama opinia stwierdzająca wadę. Deweloper nie dysponuje narzędziami prawnymi, by temu uprawnieniu przeciwdziałać, nie może on np. przedstawić kontropinii i zainicjować postępowania w celu podważenia ekspertyzy przygotowanej na zlecenie nabywcy. Tak zarysowaną kontrowersję trzeba jednak od razu opatrzyć pewnym zastrzeżeniem: celem nowych regulacji jest rozszerzenie ochrony prawnej nabywcy, wydaje się więc, że osłabienie, przynajmniej częściowe, pozycji dewelopera stanowi konsekwencję świadomej decyzji prawodawcy. Czy decyzja ta stanie się przyczyną nadużyć, pokaże dopiero praktyka.