Statut oraz regulamin wspólnoty mieszkaniowej to zwykłe uchwały – nie stoją ponad innymi uchwałami, nie są obowiązkowe, a ich zapisy sprzeczne z ustawą o własności lokali są nieważne z mocy prawa.
W codziennej pracy ze wspólnotami widzę ten problem. W wielu z nich wciąż obowiązuje statut, czasem sprzeczny z ustawą, a władze wspólnoty opierają na nim swoje decyzje. Zarządcy powołują się na jego zapisy wobec właścicieli lokali, choć te zapisy często nie mają mocy prawnej, którą się im przypisuje.
Jako prawnik od nieruchomości z Poznania, pomagam także wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom nieruchomości rozwiązać ich problemy prawne – m.in. uregulować statuty i regulaminy.
Kluczowe wnioski z tekstu
- Statut i regulamin wspólnoty to zwykła uchwała – nie mają wyższej mocy niż inne uchwały.
- Tworzenie statutu nie jest obowiązkowe; wspólnota może działać wprost na ustawie o własności lokali.
- Kolejna, zwykła uchwała może zmienić statut, a jego zapisy sprzeczne z ustawą nie wiążą właścicieli.
- W małej wspólnocie zapis wymagający jednomyślności jest bezskuteczny – do zwykłego zarządu wystarczy większość liczona według udziałów.
- Trwale zmienić zasady zarządu można wyłącznie umową w formie aktu notarialnego (lub uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza).
Czym jest statut i regulamin wspólnoty mieszkaniowej?
Statut i regulamin wspólnoty mieszkaniowej to jedna z jej uchwał (a w małej wspólnocie – jedna z decyzji właścicieli).
Wbrew potocznej opinii statut nie jest osobnym, nadrzędnym dokumentem. Ma dokładnie taką samą moc prawną jak każda inna uchwała, którą wspólnota podejmuje w bieżących sprawach. Mieszkańcy nadali mu ładną nazwę, ale prawo traktuje go tak samo jak zwykłą uchwałę o wyborze zarządu czy o wysokości zaliczek.
Regulamin działa według tej samej zasady. Różni się tylko zakresem, bo reguluje wybrany wycinek spraw wspólnoty. Najczęściej dotyczy kwestii ogólnych, które nie kolidują z prawem – popularne są regulamin rozliczania mediów oraz regulamin porządku domowego. Takie dokumenty ustalają zasady współżycia, ale nie wkraczają głęboko w prawa właścicieli.
W praktyce statut i regulamin można opisać razem, a ich nazwy stosować zamiennie. Ustawa o własności lokali nie wspomina o żadnym z tych dokumentów. Wspólnoty tworzą je i nazywają dowolnie, a potem przypisują im większą moc prawną, niż mają naprawdę.
Czy tworzenie statutu wspólnoty mieszkaniowej jest obowiązkowe?
Nie – żaden przepis nie nakazuje wspólnocie tworzenia statutu ani regulaminu.
Wspólnoty sięgają po statut, gdy chcą uregulować kilka kwestii „u siebie”, często trochę na siłę. Moim zdaniem lepszym rozwiązaniem jest oparcie działań wspólnoty na ustawie o własności lokali, a nie na samodzielnie redagowanych dokumentach. Ustawa jest stabilna i obowiązuje wszystkich, a własny statut łatwo zredagować w sposób, który wprowadza mieszkańców w błąd.
Czy statut ma szczególną moc prawną w porównaniu z innymi uchwałami?
Nie – statut ma taką samą moc prawną jak każda inna uchwała wspólnoty, dlatego można go zmienić kolejną, zwykłą uchwałą.
Płyną z tego dwa praktyczne wnioski. Po pierwsze, uchwały podjęte po uchwaleniu statutu mogą być z nim sprzeczne i mimo to pozostają ważne. Po drugie, statut obowiązuje tylko pod warunkiem, że jego zapisy nie kolidują z ustawą o własności lokali i że nie zmieniła ich późniejsza uchwała.
Potwierdzają to sądy. Sąd Apelacyjny w Warszawie w sprawie I ACa 1249/15 z 9 czerwca 2016 r. uznał, że statut wspólnoty jest zwykłą uchwałą właścicieli lokali i ma charakter względnie obowiązujący. Oznacza to, że w każdej chwili właściciele mogą podjąć uchwałę, w której zadecydują inaczej, niż zapisali w statucie. Sąd powołał się przy tym na wcześniejszy wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu (I ACa 953/11 z 26 października 2011 r.).
Co zrobić, gdy statut wspólnoty mieszkaniowej jest sprzeczny z ustawą o własności lokali?
Sprzeczny zapis statutu można pominąć – jest on nieważny z mocy prawa, więc wspólnota działa według ustawy, a nie według statutu.
Pokażę to na przykładzie. Załóżmy, że statut małej wspólnoty wymaga jednomyślności do czynności zwykłego zarządu. Taki zapis jest nieważny, bo do małych wspólnot stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności, a te wymagają jedynie zwykłej większości liczonej według wielkości udziałów. Mieszkańcy mogą więc podjąć uchwałę zwykłą większością i nie muszą oglądać się na statut.
Jeżeli więc zarządca powołuje się na zapis statutu, warto najpierw sprawdzić, czy nie kłóci się on z ustawą. Zapis sprzeczny z prawem nie wiąże właścicieli, nawet jeśli figuruje w oficjalnie przyjętym dokumencie.
Czy warto, aby wspólnota miała statut lub regulamin?
Odpowiedź brzmi: to zależy – od specyfiki wspólnoty i od jakości samego dokumentu.
Statut lub regulamin bywa przydatny, gdy tylko uszczegóławia ustawę i nie nakłada na mieszkańców obowiązków sprzecznych z prawem. Znam wspólnoty, które przepisują treść ustawy prostszym, bardziej przystępnym językiem. Taki dokument ułatwia mieszkańcom orientację w ich prawach i obowiązkach.
Trzeba jednak pamiętać o jednym: nawet dobry statut pozostaje zwykłą uchwałą i kolejna uchwała może go zmienić. Nie daje więc trwałej gwarancji, że przyjęte zasady utrzymają się na lata.
Jedyny sposób na trwałą zmianę zasad – umowa notarialna
Trwale zmienić sposób zarządu nieruchomością wspólną względem ustawy można wyłącznie w formie aktu notarialnego.
Ustawa o własności lokali (art. 18) pozwala właścicielom określić sposób zarządu w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w późniejszej umowie w formie aktu notarialnego. Mogą w niej na przykład powierzyć zarząd wybranej osobie fizycznej lub prawnej. Postanowienia takiej umowy faktycznie stoją wyżej niż zwykłe uchwały wspólnoty.
Zmiana tak ustalonego sposobu zarządu wymaga uchwały właścicieli zaprotokołowanej przez notariusza. Taka uchwała stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. To jedyna ścieżka, która daje zasadom wspólnoty moc mocniejszą od zwykłej uchwały – a tym samym coś, czego statut nigdy nie zapewni.
Jeśli potrzebujesz pomocy w tej lub innej sprawie – sprawdź listę tematów, w których pomagam jako adwokat.
