Problemy z czynszem: Jak skutecznie egzekwować płatności i radzić sobie z dłużnikami?

Zarządzanie nieruchomościami i wspólnotami mieszkaniowymi wiąże się z wieloma wyzwaniami, w tym m.in. z problemami dotyczącymi terminowego opłacania zobowiązań czynszowych z tytułu członkostwa we wspólnocie czy spółdzielni. Długi generowane przez nieuczciwych członków — aż do momentu ich uregulowania — są niestety pokrywane przez pozostałych członków wspólnoty. Taka sytuacja wpływa negatywnie na sytuację finansową wspólnoty i może opóźnić przeprowadzenie zaplanowanych w budynku remontów i modernizacji.  Zarządcy nieruchomości powinni znać obowiązujące aspekty prawne dotyczące egzekwowania należności czynszowych, aby móc walczyć z dłużnikami. W niniejszym artykule przedstawimy zarówno pozasądowe, jak i sądowe działania, które można zastosować względem dłużnika.

Działania pozasądowe w celu wyegzekwowania zaległości czynszowych

Zarządcy nieruchomości powinni stale monitorować stan zadłużeń czynszowych i podejmować natychmiastowe działania. Zgodnie bowiem z obowiązującymi przepisami, dochodzenie roszczeń o zaległości czynszowe przedawnia się w ciągu 3 lat kalendarzowych od dnia ich powstania. Po upływie tego okresu odzyskanie długu nie będzie możliwe.

1. Przypomnienia i wezwania do zapłaty

W pierwszej kolejności należy wysłać dłużnikowi stosowne przypomnienie o zaległościach czynszowych wraz z wezwaniem do dobrowolnego uregulowania długu. Dokument powinien być dostarczony w formie pisemnej, wysłany listownie za potwierdzeniem odbioru. W wielu przypadkach, szczególnie przy niewielkich zadłużeniach taka informacja jest wystarczająca, aby właściciel mieszkania lub członek spółdzielni uregulował zobowiązanie.

2. Negocjacje z dłużnikiem

W niektórych sytuacjach niewywiązywanie się z obowiązku płacenia czynszu nie jest celowym działaniem, a wynika np. z trudnej sytuacji finansowej. Spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa może podjąć negocjacje z dłużnikiem, proponując dogodne warunki spłaty powstałego zobowiązania, m.in. poprzez rozłożenie zadłużenia na raty. Wszelkie ustalenia powinny być jednak spisane na piśmie i podpisane przez zarząd oraz właściciela zadłużonego lokalu.

Odzyskiwanie zobowiązań czynszowych — działania sądowe

Jeśli powyższe rozwiązania nie przyniosą oczekiwanych rezultatów, zarządca nieruchomości lub zarząd spółdzielni mogą podjąć odpowiednie kroki prawne.

1. Pozew o zapłatę

Wspólnota mieszkaniowa może wnieść do sądu pozew o zapłatę należnego czynszu (w terminie do 3 lat od powstania zadłużenia). W kolejnym etapie konieczne jest nadanie klauzuli wykonalności uzyskanemu nakazowi zapłaty czy wyrokowi i skierowanie sprawy do kancelarii komorniczej.

2. Egzekucja komornicza

Wraz z uprawomocnieniem się nakazu zapłaty lub wyroku staje się on tytułem wykonawczym, na podstawie którego komornik może przeprowadzić działania windykacyjne. W przypadku nieskutecznej egzekucji wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Co ważne, dłużnikowi nie przysługuje wtedy prawo do lokalu zamiennego. W celu złożenia pozwu w sądzie przeciwko dłużnikowi wspólnota musi wcześniej podjąć stosowną uchwałę i udzielić pełnomocnictwa zarządowi.  Środki pozyskane ze sprzedaży nieruchomości pokrywają w całości zaległości czynszowe wraz z naliczonymi odsetkami ustawowymi. Pozostała część pieniędzy jest przekazywana właścicielowi sprzedanego na drodze licytacji lokalu.

Rola adwokata w procesie odzyskiwania zaległości czynszowych

Skorzystanie z usług kancelarii adwokackiej może znacznie ułatwić i przyspieszyć cały proces, zapewniając działanie zgodne z obowiązującymi przepisami. Adwokat może pomóc już na etapie sporządzania pism procesowych oraz uczestniczyć w negocjacjach i rozprawach sądowych. Wsparcie prawne zwiększa szansę na szybkie i pozytywne zakończenie sprawy, co z kolei przełoży się na odzyskanie stabilności finansowej wspólnoty.