Co zrobić, gdy wykonawca opóźnia się z realizacją inwestycji?

Wykonawca nie odbiera telefonu, przekłada terminy albo pojawia się na budowie sporadycznie. Brzmi znajomo? Niestety, to jeden z najczęstszych problemów w relacjach inwestor – wykonawca.

W tym wpisie wyjaśniam, jakie masz prawa, jak wygląda odpowiedzialność wykonawcy za opóźnienia i co możesz zrobić, gdy inwestycja nie posuwa się zgodnie z planem.

Umowa to podstawa

W przypadku prac budowlanych (zarówno w skali prywatnej, jak i większych inwestycji) najczęściej mamy do czynienia z umową o dzieło lub umową o roboty budowlane. W obu przypadkach termin wykonania jest istotnym elementem – jego przekroczenie może stanowić nienależyte wykonanie umowy.

Jeśli w umowie wskazano konkretny termin rozpoczęcia lub zakończenia prac, opóźnienie co do zasady obciąża wykonawcę – chyba że wykaże on, że powstało ono z przyczyn od niego niezależnych (np. ekstremalne warunki pogodowe, siła wyższa, brak dostępu do nieruchomości z winy inwestora).

Co możesz zrobić, gdy prace się opóźniają?

✅ Wezwanie do wykonania umowy w określonym terminie
Zalecane jest pisemne wezwanie (np. e-mailem lub listem poleconym), w którym jasno wskażesz, że oczekujesz realizacji prac w konkretnym, dodatkowym terminie. Taki dokument może mieć znaczenie dowodowe, jeśli sprawa trafi do sądu.

✅ Kary umowne
Jeżeli umowa przewiduje kary za opóźnienie, możesz domagać się ich zapłaty. Nie musisz wówczas udowadniać szkody – wystarczy wykazać samo opóźnienie. Wysokość kary powinna być adekwatna i wyraźnie określona w umowie.

✅ Odstąpienie od umowy z winy wykonawcy

 W sytuacji, gdy wykonawca opóźnia się z realizacją robót lub całkowicie zaniechał ich wykonania – możesz odstąpić od umowy. Odstąpienie powinno mieć formę pisemną i zawierać uzasadnienie. Warto wówczas zgromadzić dokumentację potwierdzającą brak postępu prac.

✅ Dochodzenie odszkodowania
Jeśli opóźnienie po stronie wykonawcy spowodowało u Ciebie szkodę (np. musiałeś wynająć mieszkanie na dłużej, zapłacić wyższe koszty materiałów), możesz dochodzić zwrotu strat. W tym przypadku konieczne będzie wykazanie wysokości szkody i jej związku z opóźnieniem.

Na co jeszcze zwrócić uwagę?

🔸 Dokumentuj postęp (lub jego brak) – rób zdjęcia, notuj daty, zachowuj korespondencję.
🔸 Sprawdź, czy wykonawca nie przekroczył terminu z własnej winy – np. przez złą organizację pracy.
🔸 Nie pozwalaj na przedłużanie terminów „ustnie” – wszystko powinno być potwierdzone na piśmie.

Podsumowanie

Opóźnienie w realizacji inwestycji to realne straty. Warto działać zdecydowanie, ale zgodnie z prawem. Twoje uprawnienia – jako inwestora – wynikają z przepisów Kodeksu cywilnego i mogą być skutecznie egzekwowane, jeśli odpowiednio udokumentujesz sytuację.

Jeśli masz wątpliwości, jak postąpić – skonsultuj swoją sprawę z prawnikiem. Im szybciej zareagujesz, tym większa szansa na odzyskanie kontroli nad inwestycją.