Mieszkając w bloku nie sposób uciec od spraw wspólnoty mieszkaniowej. Wszystkie decyzje muszą zapadać z udziałem większości (czasem wszystkich) właścicieli lokali. Warto zatem wiedzieć, jakie mamy prawa i obowiązki związane z byciem członkiem takiej wspólnoty. Przede wszystkim jednak należy mieć świadomość, czy tworzymy z pozostałymi mieszkańcami małą wspólnotę mieszkaniową, czy dużą. Jest to decydujący czynnik przy ocenie sytuacji mieszkańców.

Mała i duża wspólnota miekszaniowa – sposób rozróżnienia

Ustawodawca przyjął bardzo prosty sposób odróżniania wspólnoty małej od dużej. Jeżeli w bloku znajduje się 7 lub mniej lokali mamy do czynienia z małą wspólnotą mieszkaniową. Jeżeli lokali jest więcej niż 7 – dużą wspólnotą. Bez znaczenia pozostaje przy tym fakt, czy lokale są wyodrębione, czy nie, a także jakie jest ich przeznaczenie (mieszkalne, usługowe itp.).

Stosowane przepisy

Mała wspólnota mieszkaniowa działa na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, które regulują współwłasność. Są to przepisy od art. 199 do art. 209. Ponadto kodeks postępowania cywilnego reguluje szczegółowe kwestie współwłasności, np. procedurę jej zniesienia.

Funkcjonowanie dużej wspólnoty mieszkaniowej uregulowane jest zaś w ustawie o własności lokali.

Podejmowanie decyzji we wspólnocie mieszkaniowej

Czynności zwykłego zarządu i przekraczające go

Na początku należy rozróżnić czynności, które może podejmować wspólnota mieszkaniowa. Są to czynności:

  • zwykłego zarządu oraz
  • przekraczające zwykły zarząd.

Przepisy nie wymieniają jednak konkretnie, jakie czynności zaliczają się do konkretnej grupy. Przyjmuje się, że czynności zwykłego zarządu to podstawowe sprawy, bez których wspólnota nie funkcjonowałaby prawidłowo, np. naprawa awarii, instalacja domofonu, pobieranie czynszu, instalowanie kanalizacji, administrowanie, itp.

W ustawie o własności lokali wskazany jest jednak rodzaj spraw przekraczających zwykły zarząd. Trzeba jednak pamiętać, że nie jest to wyliczenie wyczerpujące a jedynie przykładowe. W art. 22 pkt 3 wspomnianej ustawy można przeczytać, że są to m.in. czynności polegające na:

  • ustaleniu wynagrodzenia zarządu,
  • przyjęciu rocznego planu gospodarczego,
  • zmianie przeznaczenia nieruchomości wspólnej,
  • podziale nieruchomości,
  • nadbudowie lub przebudowie nieruchomości wspólnej,
  • itp.

Kto podejmuje decyzje we wspólnocie mieszkaniowej?

Mała wspólnota mieszkaniowa

W przypadku małej wspólnoty, działającej na podstawie kodeksu cywilnego, decyzje podejmują mieszkańcy w formie porozumienia (w małej wspólnocie nie ma uchwał).

Jeżeli czynność pozostaje w zakresie zwykłego zarządu, wystarczy większość głosów za. Większość oblicza się według udziałów w nieruchomości, a nie według lokali. W przypadku braku zgody, każdy z mieszkańców może żądać sądowego upoważnienia do dokonania czynności.

Natomiast na czynności przekraczające zwykły zarząd muszą wyrazić zgodę wszyscy członkowie małej wspólnoty mieszkaniowej, co niestety nie zawsze jest możliwe. Są jednak mechanizmy prawne umożliwiające wystąpienie do sądu, który może interweniować w takiej sytuacji. Jeżeli przy czynności przekraczającej zwykły zarząd nie ma jednomyślności, mieszkańcy, którzy mają ponad połowę udziałów mogą wystąpić z żądaniem do sądu o wydanie rozstrzygnięcia w tej sprawie.

Dodatkowo istnieją przepisy zabezpieczające interesy mniejszości mieszkańców. Każdy z członków wspólnoty może wystąpić o rozstrzygnięcie sprawy przez sąd w przypadku, gdy:

  • większość właścicieli chce dokonać czynności, która jest rażąco sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością,
  • nie można uzyskać zgody większości w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu, albo
  • większość narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Duża wspólnota mieszkaniowa

Duża wspólnota mieszkaniowa obowiązkowo musi wybrać zarząd (jedno lub kilkuosobowy). Czynności zwykłego zarządu podejmuje on samodzielnie.

Sprawy przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają uchwały większości właścicieli lokali (w tym przypadku większość również liczymy udziałami, chyba, że wspólnota postanowi umową lub uchwałą, że udziały liczymy inaczej). W braku ich zgody, zarząd może wystąpić do sądu z żądaniem rozstrzygnięcia.

Aby uniknąć sytuacji, w której zarząd mógłby podejmować decyzje niezgodne z większością mieszkańców, ustawa dopuszcza możliwość zawieszenia lub odwołania jego członków w każdym czasie na mocy uchwały mieszkańców. Wystarczy zatem każdorazowo większość mieszkańców, aby odwołać zarząd.

W dużej wspólnocie uchwały odgrywają szczególną rolę. Każda z nich może być bowiem zaskarżona do sądu przez właściciela lokalu z powodu:

  • jej niezgodności z przepisami prawa,
  • jej niezgodności z umową właścicieli lokali,
  • naruszenia przez nią zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością lub
  • naruszenia przez nią interesów właściciela w inny sposób.

Uwaga! Ustawa o własności lokali dopuszcza możliwość stosowania zasad odnoszących się do dużej wspólnoty, również i do małej wspólnoty. Aby tak się stało, mieszkańcy małej wspólnoty muszą zawrzeć odpowiednią umowę w formie aktu notarialnego o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną.

Mała i duża wspólnota – podsumowanie

Rozwiązania przyjęte w dużej wspólnocie mieszkaniowej są zdecydowanie lepsze, bowiem przepisy dają pewną swobodę. Do czynności przekraczających zwykły zarząd nie wymagana jest tutaj jednomyślność. W małych wspólnotach jest to niestety powszechny problem. Jeden mieszkaniec może zablokować całą czynność. Oczywiście zawsze można zwrócić się do sądu o pomoc w rozstrzygnięciu konkretnej sprawy. W praktyce jednak właściciele rzadko decydują się na taki krok. Z pewnością z powodu braku czasu i z uwagi na koszty wiążące się z postępowaniem sądowym.