Egzekucja komornicza należności w zarządzaniu nieruchomościami

Egzekucja komornicza należności to istotne zagadnienie w zarządzaniu nieruchomościami, które stanowi wyzwanie dla zarządców i wspólnot mieszkaniowych. Proces ten wymaga bowiem znajomości odpowiednich przepisów, a także umiejętności negocjacji i radzenia sobie z konfliktowymi lokatorami. W niniejszym artykule przyjrzymy się metodom egzekwowania zaległości czynszowych od właścicieli mieszkań.

Windykacja komornicza

Zgodnie z art. 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048) „Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra”. Jeśli więc właściciel mieszkania nie wywiązuje się z obowiązku uiszczania odgórnie ustalonych opłat czynszowych lub administracyjnych, wspólnoty mieszkaniowe mogą dochodzić swoich roszczeń poprzez wszczęcie windykacji.

Windykację w zależności od stosowanych technik i podejmowanych czynności prawnych można podzielić na:

• Windykację miękką, zwaną również polubowną, która polega na wysyłaniu pisemnych oraz mailowych wezwań do zapłaty, a także prowadzeniu telefonicznych negocjacji z dłużnikiem. Podjęte działania mogą zakończyć się natychmiastową spłatą całego zobowiązania, rozłożeniem długu na raty lub wydłużeniem terminu spłaty. Zasady przeprowadzania czynności windykacyjnych wobec dłużników powinny być szczegółowo określone w regulaminie wspólnoty mieszkaniowej.
• Windykację twardą, która wiąże się z wszczęciem postępowania sądowego. Na tym etapie najczęściej podejmowana jest współpraca z kancelarią specjalizującą się w prawie nieruchomości. Adwokat pomaga w sporządzeniu pozwu, który musi spełniać określone wymogi formalne i merytoryczne oraz może podjąć się reprezentacji wierzyciela przed sądem.

W momencie, gdy sprawa jest kierowana na drogę sądową, należy złożyć w określonym terminie dodatkowe wnioski, m.in. o zabezpieczenie roszczenia poprzez zakaz zbycia i obciążania nieruchomości, ustanowienie hipoteki przymusowej, a także o zwrot kosztów procesowych. Co istotne, wspólnota mieszkaniowa nie powinna zwlekać zbyt długo ze skierowaniem sprawy na drogę sądową, ponieważ termin przedawnienia roszczeń czynszowych wynosi 3 lata.

Egzekucja komornicza

Proces sądowy kończy się uzyskaniem prawomocnego tytułu egzekucyjnego — wyroku lub nakazu zapłaty. Nie jest to jednak równoznaczne z odzyskaniem zobowiązania. W niektórych sytuacjach konieczne jest podjęcie dalszych działań polegających na złożeniu formalnego wniosku do komornika sądowego w celu wszczęcia egzekucji komorniczej. Ta czynność polega na zajęciu majątku dłużnika w celu zaspokojenia wierzyciela.