Zmiana użytkowania wieczystego we własność – skutki dla deweloperów

Ustawa o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność weszła w życie na początku roku. W jej pierwotnej wersji znajdowało się kilka pułapek na deweloperów. Nie były one jednak wynikiem intencji prawodawcy. Jeszcze przed wejściem ustawy w życie, została ona bowiem znowelizowana. Z uwagi na nagłe zmiany i niepewność wśród deweloperów, postanowiłem napisać dzisiejszy artykuł. Przedstawię, jak na dzień dzisiejszy, wygląda sytuacja deweloperów w kontekście gruntów, których są użytkownikami wieczystymi.

Główny cel ustawy

Zgodnie z ustawą, wszystkim, którym przysługiwało prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, prawo to przekształciło się automatycznie w prawo własności z dniem wejścia w życie wspomnianej ustawy, tj. 01.01.2019 r. Ustawa dotyczy jednak tylko i wyłącznie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, czyli takich, które są zabudowane wyłącznie budynkami:

• mieszkalnymi jednorodzinnymi lub
• mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowa lokali to lokale mieszkalne.

Zaświadczenie i formalności

Samo przekształcenie nastąpiło automatycznie 01.01.2019 r. z mocy prawa. Jeżeli chodzi o ujawnienie prawa w księdze wieczystej, to również nastąpi to bez konieczności podejmowania żadnych czynności. Właściwy organ (który dotychczas pobierał opłaty za użytkowanie wieczyste) wystawi i doręczy zaświadczenie potwierdzające przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności właścicielowi. Następnie wyśle je również do sądu celem wpisania prawa do księgi wieczystej. Wszystko odbędzie się zatem bez wiedzy dotychczasowego użytkownika wieczystego, a obecnego właściciela. Niemniej jednak dla deweloperów najważniejsze są terminy doręczenia ww. zaświadczenia. Co do zasady, organ ma 12 miesięcy od dnia przekształcenia na wysłanie zaświadczenia. Dla przedsiębiorców aktywnych na rynku nieruchomości to zdecydowanie za długo. Dlatego też, ustawodawca wprowadził możliwość wnioskowania o szybsze doręczenie zaświadczenia. Istnieją w tym zakresie 2 opcje:

• złożenie wniosku o doręczenie zaświadczenia w ciągu 4 miesięcy od dnia wniosku,
• złożenie wniosku o doręczenie zaświadczenia w ciągu 30 dni od dnia wniosku – w tym przypadku jednak, deweloper musi wykazać, że ma zamiar dokonać czynności prawnej (np. sprzedaży lokalu), która uzasadnia doręczenie mu zaświadczenia szybciej, niż standardowo.

Opłata za przekształcenie

Opłata za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność równa się 20 opłatom rocznym z tytułu użytkowania wieczystego. Oznacza to, że aby całkowicie „pokryć” opłatę przekształceniową należy przez kolejne 20 lat wpłacać sumę równą dotychczasowym opłatom rocznym. Obowiązek ten dotyczy każdoczesnego właściciela nieruchomości w trakcie tych 20 lat. Jednakże dla deweloperów przewidziano wyjątkowe rozwiązania. W ciągu 3 miesięcy od dnia przekształcenia przedsiębiorca może złożyć oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty przez okres:

• 99 lat, licząc od dnia przekształcenia, jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej wynosi 1%,
• 50 lat, licząc od dnia przekształcenia, jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej wynosi 2%,
• 33 lat, licząc od dnia przekształcenia, jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej wynosi 3%.

Z punktu widzenia deweloperów, warto zastanowić się nad skorzystaniem z powyższej opcji. Art. 14 omawianej ustawy wskazuje bowiem, że jej przepisy stosuje się z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej. Oznacza to tyle, że przekształcenie użytkowania wieczystego we własność jest rozumiana jako pomoc przedsiębiorcom (deweloperom). Limit udzielonej pomocy publicznej jest jednak określony przez przepisy (wynosi 200 000 euro otrzymane w ciągu 3 lat). Jeżeli organ ustali zatem, że przedsiębiorca dzięki przekształceniu zyskał więcej niż 200 000 euro, nadwyżkę będzie musiał zwrócić. Rozłożenie płatności opłaty przekształceniowej na dłuższe okresy niż standardowe 20 lat sprawi, że przekształcenie nastąpi tak naprawdę za wartość rynkową nieruchomości. Nie będzie tu zatem mowy o pomocy publicznej.

Warto również wspomnieć, że wybrany przez dewelopera okres płatności nie będzie dotyczył nabywców, którzy kupią lokale od dewelopera. Osoby fizyczne – właściciele lokali – opłatę przekształceniową będą mieli rozłożoną na 20 lat (podstawowy okres z ustawy). Będą oni mogli również skorzystać z bonifikaty.

Bonifkata przy przekształceniu

Bonifkata przysługuje, jeżeli użytkownik wieczysty wyrazi chęć dokonania opłaty jednarazowej. W tym celu należy zgłosić do właściwego organu (przyjmującego opłaty z tego tytułu) zamiar dokonania tej opłaty. W przypadku gruntów Skarbu Państwa, bonifikata jest wskazana w ustawie i wynosi 60% przy płatności w 2019 roku. Potem co rok zmniejsza się o 10%. Natomiast bonifikatę dotyczącą gruntów należących do jednostek samorządu terytorialnego ustali konkretna gmina lub sejmik.

Jeżeli chodzi o terminy płatności, to każda kolejna opłata będzie musiała być uiszczona na początku danego roku do 31 marca. Jednak opłatę za rok 2019 można uiścić do 29 lutego 2020 r.

Inne ważne sprawy z punktu widzenia deweloperów

Grunty zabudowane po 01.01.2019 r.

W przypadku gruntów, które dopiero zostaną zabudowane (po wejściu w życie ustawy), prawo użytkowania wieczystego przekształci się w prawo własności z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania.

Grunty oddane w użytkowanie wieczyste na inny cel, niż mieszkaniowy.

W przypadku takich gruntów, dalej będzie trzeba występować o zmianę celu użytkowania wieczystego. Należy pamiętać, że ustawa dotyczy tylko gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe.

Zmiana użytkowania wieczystego we własność – skutki dla deweloperów – podsumowanie

Podsmowując omawianą ustawę, stwierdzić należy, że jest to spora rewolucja w zakresie użytkowania wieczystego. Niemniej jednak jest to duże ułatwienie zarówno dla przedsiębiorców (deweloperów), jak i osób fizycznych, którym dotychczas przysługiwało użytkowanie wieczyste. Trzeba jednak pamiętać o terminach na ewentualne przedłużenie okresu uiszczania opłaty przekształceniowej, czy złożeniu wniosku o udzielenie bonifikaty w związku z zamiarem wniesienia opłaty jednorazowej.

***
Jeżeli potrzebujesz pomocy prawnej, skontaktuj się ze mną:
Kancelaria Adwokacka Poznań
adw. Kamil Wasilewski
k.wasilewski@adwokatwasilewski.pl
503 070 837