Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę

Zdarza się, że jedna ze stron umowy deweloperskiej – deweloper bądź nabywca – nie realizuje spoczywających na niej obowiązków, co, w konsekwencji, może negatywnie wpłynąć na sytuację  drugiej strony. Przewidując taką możliwość, prawodawca wyróżnia szereg zdarzeń, których wystąpienie daje podstawę do zakończenia – na mocy jednostronnej decyzji –  stosunku prawnego łączącego obydwa podmioty. Zdarzenia tego rodzaju określa się mianem przesłanek odstąpienia od umowy. W dzisiejszym tekście omawiam przesłanki, które uprawniają do odstąpienia nabywcę. Skupiam się na rozwiązaniach wprowadzonych przez nową ustawę deweloperską.

Stare przepisy zachowano w nowej ustawie 

Przesłanki odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę wskazano w art. 43 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej, ściślej: ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Prawodawca zdecydował się rozbudować dotychczasowy katalog przesłanek, rozszerzając tym samym zakres ochrony prawnej nabywcy.

Warto przy tym odnotować, że sześć pierwszych przesłanek (art. 43 ust. 1 pkt 1–6) nie uległo zasadniczej zmianie w porównaniu do poprzednio obowiązującej regulacji. O potrzebie takiej zmiany możemy mówić np. w odniesieniu do art. 43 ust. 1 pkt 6 oraz art. 43 ust. 3 ustawy, które dotyczą nieprzeniesienia przez dewelopera prawa własności lokalu albo domu jednorodzinnego. Na gruncie przepisów nowej ustawy uprawnienie do odstąpienia od umowy jest nadal uzależnione od upływu długiego, 120-dniowego, terminu, który nabywca wyznacza deweloperowi. W tym okresie działania nabywcy zostają niejako „sparaliżowane” – nie może on np. doprowadzić do skrócenia terminu, zawierając umowę z innym podmiotem. Nietrudno zauważyć, że taka sytuacja jawi się jako potencjalne zagrożenie dla jego sytuacji majątkowej czy rodzinnej.

Prawo do odstąpienia dotyczy różnych umów

Zanim przejdziemy do omówienia przesłanek odstąpienia, zauważmy, że gdy mówimy o rozszerzeniu katalogu przesłanek odstąpienia od umowy deweloperskiej, nieco upraszczamy sprawę. Tak naprawdę bowiem ustawowe przesłanki odnoszą się nie tylko do samej umowy deweloperskiej, ale również innych umów – tych, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 nowej ustawy deweloperskiej. Chodzi o umowy, w których deweloper zobowiązuje się do:

• ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę,
• przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu,
• przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Wskazane typy umów nie spełniają definicji legalnej umowy deweloperskiej (zawarto ją w art. 5 ust. 6), jednakże zgodnie z art. 2 ust. 1 stosuje się do nich przepisy nowej ustawy deweloperskiej. Stąd prawodawca również do nich zdecydował się odnieść przesłanki odstąpienia.

Nowe przesłanki odstąpienia od umów zawartych między deweloperem a nabywcą

Katalog przesłanek odstąpienia od umowy deweloperskiej i umów, o których mowa wyżej, został uzupełniony o sześć dodatkowych punktów. Zgodnie z nowymi regulacjami nabywca może zakończyć stosunek prawny z deweloperem, jeśli:

• deweloper nie zawrze umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z bankiem w trybie i terminie, o których mowa w art. 10 ust. 1 ustawy – po dokonaniu przez bank zwrotu środków zgodnie z art. 10 ust. 3, czyli po bezskutecznym upływie 60 dni,
• deweloper nie posiada zgody wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu lub zobowiązania do jej udzielenia – w terminie 60 dni od dnia zawarcia umowy,
• deweloper nie wywiąże się z obowiązku poinformowania nabywcy o zawarciu umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem – po upływie 60 dni od dnia podania do publicznej wiadomości informacji o spełnieniu warunku gwarancji w rozumieniu ustawy o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym,
• deweloper nie usunie wady istotnej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego na zasadach określonych w art. 41 ust. 11 – uprawnienie nabywcy nie jest w tym wypadku ograniczone terminem; więcej o wadach istotnych czytelnik dowie się tutaj;
• rzeczoznawca stwierdził występowanie wady istotnej (art. 41 ust. 15) – uprawnienie nabywcy nie jest w tym wypadku ograniczone terminem; o tym, jaką funkcję pełni rzeczoznawca przy odbiorze lokalu, można przeczytać tutaj;
• syndyk zażądał wykonania umowy na podstawie art. 98 Prawa upadłościowego – chodzi o sytuację, w której przedsięwzięcie deweloperskie jest prowadzone pomimo ogłoszenia upadłości dewelopera, a nabywca nie jest zainteresowany kontynuowaniem umowy; uprawnienie nabywcy nie jest w tym wypadku ograniczone terminem.

Po odstąpieniu umowę uznaje się za niezawartą

Aby oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy łączącej go z deweloperem było skuteczne, powinno zostać złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi oraz zawierać zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej odpowiednich roszczeń (art. 38 ust. 2 ustawy).

Gdy nabywca skorzysta z prawa do odstąpienia od umowy, uznaje się ją za niezawartą, a strony mają obowiązek zwrócić sobie to, co do tej pory wzajemnie sobie świadczyły. Deweloper powinien w szczególności zwrócić nabywcy w ciągu 30 dni środki pieniężne wypłacone deweloperowi przez bank z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego w związku z realizacją umowy (art. 44 ust. 3 ustawy). Należy jeszcze podkreślić, że nabywca nie może zostać obciążony żadnymi kosztami ze względu na to, że zdecydował się odstąpić od umowy – zapis, który uzależnia możliwość odstąpienia od umowy od zapłaty określonej kwoty na rzecz dewelopera, jest nieważny.